Когда я говорю, что покупал украинскую недвижимость во время войны, реакция почти всегда одна и та же — пауза, а затем осторожный вопрос, всё ли я взвесил. Взвесил. Это рассказ от первого лица о том, почему я держу эту позицию, как я её просчитываю и как выглядит убеждённость, когда консенсус сводится к тому, что такого рынка вообще не должно существовать. Это не презентация для продажи. Это записанная логика.
Автор — Руслан Аверин.
Вопрос, который мне задают первым
Первый вопрос редко бывает про доходность. Он про безопасность — физическую, финансовую, моральную. «Как можно инвестировать в страну, где идёт война?» Честный ответ в том, что в самом вопросе заложена категориальная ошибка. Он трактует «Украину» как единый, нерасчленённый риск, тогда как вся возможность живёт именно в зазорах между рисками, которые заголовок схлопывает в одно слово.
Я провёл достаточно лет, наблюдая за поведением капитала на крайностях, чтобы знать: самые устойчивые искажения цены появляются ровно там, где масса инвесторов перестаёт различать. Когда рынок становится синонимом опасности, цена перестаёт отражать актив и начинает отражать эмоцию. Этот разрыв — между активом и прикреплённой к нему эмоцией — и есть моё рабочее поле.
Поэтому мой ответ на первый вопрос — это переформулировка. Я не инвестирую в «войну». Я инвестирую в конкретное здание, в конкретном районе, с конкретным правом собственности, генерирующее конкретную аренду, по цене, которая уже закладывает худший сценарий будущего. Война — это причина, по которой цена именно такая. Это не то, что я покупаю. В этом различии — весь мой инвестиционный тезис по недвижимости Украины, и всё остальное в этом эссе лишь развивает его.
Что вижу я и упускают модели риска
Институциональные модели риска строятся не ради точности, а ради защищаемости. Когда у государства активный конфликт, модели по умолчанию ставят «не инвестируемо», и целый континент капитала уходит вслед за этим единственным словом. Модели упускают то, что риск — не одна переменная. Это связка, и её компоненты движутся не синхронно.
Физический риск в Печерске — центр Киева, глубоко под зонтиком ПВО — это не то же самое, что физический риск в прифронтовой области. Они различаются на порядки, и смешивать их — не консерватизм; это лень, выдающая себя за благоразумие. Риск права собственности отделяется отдельно: чистая запись в реестре по зданию 2018 года — совсем другой инструмент, чем спорный участок. Валютный риск, риск ликвидности и риск выхода — каждый отдельная строка, каждый измерим, каждый уже заложен во входную цену, которая просто не переживёт прекращения огня.
Цифры не абстрактны. Премиальная киевская жилая недвижимость достигла примерно $4 596 за квадратный метр в 2025 году, прибавив за год около 4 % — рынок функционирует, заключает сделки и дорожает, пока столы, которые его покрывают, списывают его со счетов. Сегмент Печерск премиум-класса прогнозируется с приростом 8–10 % в 2026 году. Премиальная доходность в столице держится в диапазоне 8–11 %. Сравните это с Варшавой на уровне 5,2 % — мирной столицей страны ЕС двумя странами западнее — и вы видите три-пять процентных пунктов дополнительной доходности как компенсацию за риски, которые при правильном разборе куда уже, чем подразумевает слово «война».
То, что упускают модели, в одной фразе: они оценивают заголовок, а я оцениваю денежный поток.
Дисциплина покупать, когда другие бегут
«Покупать, когда другие бегут» легко произнести и структурно тяжело сделать, потому что те же условия, что создают возможность, заодно лишают тебя всякого комфорта, который обычно сопровождает покупку. Нет партнёров по синдикату, которые тебя успокоят. Нет консенсуса, за которым можно спрятаться. Нет квартального отчёта, где «мы держим позиции в Украине» прозвучало бы как угодно, только не безрассудно, для проверяющего, который сам работу не сделал.
Дисциплина инвестиций в недвижимость во время войны поэтому настолько же психологическая, насколько и аналитическая. Она требует держать тезис в отсутствие социального подтверждения — а это редчайший навык на рынках капитала и тот, что оплачивается выше всего. Я подбираю размер позиций так, чтобы меня никогда не вынудили продать на дне новостного цикла. Я покупаю без плеча, потому что на рынке, где кредит дорог и дефицитен, покупатель за наличные становится тем, кто задаёт предельную цену — и премия за отсутствие плеча реальна, и в дисконте, который я выторговываю на входе, и в моей свободе ждать бесконечно на выходе.
Я также принимаю то, что захожу рано и в одиночестве, как издержку сделки, а не как её изъян. Будь позиция комфортной, она уже была бы оценена как Варшава. Дискомфорт и есть доходность. Дисциплина здесь — это просто отказ позволить чужому страху задавать мою точку входа, и терпение, чтобы позволить их неизбежному возвращению задать мою точку выхода.
Как терпеливый капитал читает войну
Терпеливый капитал читает войну иначе, чем спекулятивный. Спекулятивный капитал спрашивает, что будет на этой неделе. Терпеливый капитал спрашивает, сколько стоит актив по ту сторону развязки, которая вопрос не «если», а «когда». Войны заканчиваются. Все до единой. И когда они заканчиваются, сбежавший капитал возвращается быстрее, чем кто-либо предсказывает, потому что то же стадное поведение, что выгоняет деньги, загоняет их обратно.
Исторический материал здесь недвусмыслен. Постконфликтные столицы переоценивают премиальное жильё к своим довоенным пикам — и часто выше них — в течение пяти-восьми лет. Премиальная недвижимость Сараево выросла примерно на 220 % за десятилетие после снятия осады. Тбилиси прибавил около 180 % в годы после своего конфликта и последующей стабилизации. Это не экзотические исключения; это базовая частота того, что происходит, когда функционирующий город перестаёт быть зоной войны и снова становится нормальным местом для жизни.
Наложите на это арифметику восстановления. Всемирный банк оценивает потребность Украины в реконструкции примерно в $486 млрд. Капитал такого масштаба не приходит и не уходит; он оседает, нанимает, создаёт спрос на жильё среди тех, кто им управляет, и тех, кто его осваивает. Капитал диаспоры — миллионы украинцев за рубежом, у которых есть и средства, и мотив вкладывать дома, — это сжатая пружина, ждущая одного-единственного сигнала. Терпеливый капитал читает войну как обратный отсчёт на дисконт, который закрывается в момент прихода сигнала. Единственная ошибка — ждать сигнала, прежде чем покупать, потому что к тому времени цена уже сдвинется.
Что я на самом деле просчитываю
Я хочу быть точным в том, на что я ставлю и на что не ставлю, потому что расплывчатая убеждённость — это то, как инвесторы теряют деньги на таких рынках. Я не просчитываю исход на поле боя. У меня там нет преимущества, и любой инвестор, заявляющий обратное, обманывает себя или вас.
Что я просчитываю — это структуру: ограниченный убыток снизу, открытый потенциал сверху и положительный денежный поток, пока я жду. Убыток ограничен, потому что я покупаю по ценам, которые уже закладывают затяжной конфликт, в районах, где физический риск действительно низок, без долга, который мог бы вынудить к продаже. Потенциал открыт, потому что прекращение огня — не победа, просто прекращение — переоценивает весь класс активов в сторону европейских аналогов. А денежный поток положителен, потому что недвижимость сдаётся уже сегодня, под 8–11 % валовой доходности, оплачивая мне удержание опциона.
Это и есть анатомия асимметричной позиции, а асимметрия — единственное в инвестировании, что по-настоящему сложным процентом работает в твою пользу. Я просчитываю чистое право собственности, центральную локацию, реального арендатора, реальную доходность и переоценку, которая по историческим данным ближе к достоверной, чем к спекулятивной. Всё, что я не контролирую — момент мира, темп восстановления, траектория валюты, — я заложил как издержку, а не как надежду. Это та же дисциплина разделения рисков, которую я применяю во всём своём распределении капитала на развивающихся рынках: изолируй то, что можешь измерить, откажись платить за то, что не можешь, и пусть денежный поток финансирует твоё терпение.
Позиция, которую мне комфортно держать
Причина, по которой мне комфортно держать эту позицию, — не оптимизм. Оптимизм — не стратегия, и я не владею ничем потому, что надеюсь, что сработает. Я владею этим потому, что структура защищает меня, если я ошибся в сроках, и вознаграждает, если я прав в направлении — и потому, что цена, которую я заплатил, уже признала плохой исход ещё до того, как я подписал.
Возможности на рынке недвижимости Киева в 2026 году — это по своей сути вопрос о том, кто готов сделать работу по разложению риска, который все остальные округляют до одного слова. Мне комфортно, потому что я эту работу проделал: я знаю район, право собственности, арендатора, доходность и прецедент. Мне комфортно, потому что мне платят за ожидание, и потому что ждать — это единственное, что покупатель за наличные и без плеча может делать без ограничений.
Когда меня спрашивают, почему Руслан Аверин инвестирует в недвижимость Украины во время войны, настоящий ответ — скучный. Это не смелость и не контрарианство ради самого себя. Это терпеливый капитал в Украине в чистейшем своём выражении — покупка функционирующего, генерирующего денежный поток актива по цене, заданной страхом, просчёт восстановления, которое исторический материал делает почти неизбежным, и удержание позиции достаточно долго, чтобы остальной рынок пришёл к выводу, к которому я пришёл первым. Толпа сюда доберётся. Я просто предпочёл бы уже владеть зданием, когда это случится.
Автор — Руслан Аверин.