Продал квартиру за рубежом за €120 000, заработав €20 000, — заплати украинскому бюджету €27 600. Налог окажется больше прибыли, и это не ошибка калькулятора, а прямое следствие классификации дохода.
Автор — Руслан Аверин.
Аналитики юридической компании YANKIV, разбиравшие позицию ГНС Украины, подчёркивают: главная ловушка — не сама ставка, а база, с которой она считается.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Совокупная ставка | 23% (18% НДФЛ + 5% военный сбор) |
| База налога | полная сумма продажи |
| Льгота 3 лет владения | не применяется |
| Пример: продажа за €120 000 | налог со всех €120 000 |
| Срок декларации | до 1 мая |
| Срок уплаты | до 1 августа |
Почему льгота не работает
Внутри Украины продажа жилья после трёх лет владения налогом не облагается. Но доход от продажи объекта за рубежом ГНС классифицирует как иностранный — а для иностранных доходов трёхлетнее освобождение не предусмотрено вовсе. Вторая особенность жёстче первой: базой служит вся сумма сделки, без вычета цены покупки. Владелец, купивший за €100 000 и продавший за €120 000, платит 23% не с €20 000 прироста, а со всех €120 000.
Что это значит для владельцев зарубежных активов
Налоговые резиденты Украины с квартирами в Польше, Испании или Германии должны закладывать 23% от цены продажи в любой расчёт доходности — эта строка способна превратить прибыльную сделку в убыточную. Юристы напоминают о процедуре: иностранный доход декларируется до 1 мая следующего года, налог уплачивается до 1 августа; соглашения об избежании двойного налогообложения могут смягчить итог, но требуют документального подтверждения уплаченного за рубежом.
Итог: для украинского резидента зарубежная недвижимость облагается жёстче отечественной — 23% со всей суммы и без льготы за срок владения. Считать налог нужно до сделки, а не после.