Витрина и касса: две цены одной квартиры
У киевской однокомнатной в сентябре 2026 года есть два ценника. Первый — медиана предложения ЛУН по срезу от 16 сентября: $68 500, столько же, сколько в августе, и на 4–5% выше прошлогоднего уровня. Второй — медиана фактически проданных однокомнатных в той же серии: $55 500. Разница составляет 19%, и именно она описывает рынок точнее любой средней цифры.
По двухкомнатным зазор между объявлением и сделкой достигает 22%, по трёхкомнатным — 35%. При этом рынок не замер: медианный срок продажи по ЛУН сократился до 41 дня в июле против 60 в январе. Квартиры уходят, но уходят не по тем цифрам, которые владельцы выставляют в карточках объявлений.
Три ценовые серии, которые нельзя смешивать
ЛУН публикует медианы цен предложения за квартиру в долларах в начале каждого месяца и отдельно медиану проданных объектов. DIM.RIA считает средние цены за квадратный метр по всем активным объявлениям, включая премиальный сегмент, и отдельно — новостройки в гривнах по районам и классам. OLX даёт медианы собственных объявлений плюс количество объявлений и откликов.
Ошибки здесь нет ни у кого: медиана ЛУН в $68 500 и средняя DIM.RIA в $89 500 по тому же сегменту однокомнатных одинаково корректны, потому что измеряют разные вещи. Сравнивать корректно только динамику внутри одной серии.
География: от Деснянского до Печерского
| Район | Однокомнатная, медиана ЛУН | Двухкомнатная | Трёхкомнатная |
|---|---|---|---|
| Печерский | $143 000 | $207 000 | $335 000 |
| Шевченковский | $88 000 | $127 000 | $210 000 |
| Голосеевский | $76 300 | $123 000 (июнь) | $161 000 (июнь) |
| Подольский | $76 000 | $107 000 (июнь) | $128 000 (июнь) |
| Дарницкий | $66 000 (июнь) | $96 800 (июнь) | ~$120 000 |
| Соломенский | $62 000 (июнь) | $84 300 | ~$120 000 |
| Оболонский | $60 000 | $86 000 (июнь) | ~$120 000 |
| Днепровский | $58 000 | $75 000 | $107 000 |
| Святошинский | $50 000 | $70 000 (июнь) | $95 000 (июнь) |
| Деснянский | $43 900 | $61 500 | $77 000 |
| Киев, медиана | $68 500 | $102 000 | $150 000 |
Значения с пометкой «июнь» взяты из последней полной районной таблицы ЛУН в обзоре «24 Канала» от 20 июня. Структура с тех пор та же, уровень — нет: в июне однокомнатная в Печерском стоила $150 000, в Шевченковском $95 000, в Голосеевском $79 000, в Деснянском $45 200. Двух- и трёхкомнатные за полгода потеряли 5–7%, однокомнатные — 2%.
Собственное объяснение ЛУН звучит так: «основной рост пришёлся на лето и осень 2025 года, а зимой и весной 2026-го рынок частично откатился». Ремонт добавляет $20 000 в Печерском — $155 000 против $135 000 — и $8 000 в Деснянском, $46 000 против $37 900.
За городом лестница продолжается вниз: $53 900 в Вишнёвом, $50 500 в Ирпене, $50 000 в Броварах, $38 500 в Буче, $30 000 в Гостомеле. Столица больше не возглавляет страну: однокомнатная во Львове в июле стоила $73 000, в Ужгороде в сентябре — $70 700, причём Ужгород ещё и лидер по аренде однокомнатной, 29 100 грн. Июльские медианы OLX выше по составу выборки — от $45 309 в Деснянском до $164 076 в Печерском, плюс 14% за год, при городской медиане $74 776, плюс 3%.
Гривневая арифметика доллара по 45
Официальный курс НБУ был 42,35 на 1 января, 44,60 на 17 сентября и 44,66 в пятницу, а ПУМБ в четверг утром продавал наличный доллар по 45,00. Квартира за $68 500 стоила 2 901 200 гр