Решение 29 октября и его адресаты
Последняя неделя октября свела в одной точке три несвязанных на первый взгляд события: монетарное решение регулятора, еженедельную статистику льготной ипотеки и осеннюю переоценку столичной аренды. Национальный банк Украины повысил учётную ставку на половину процентного пункта — до 16,5%, с 30 октября. Для заёмщиков по государственным программам это не меняет ничего, для всех остальных — меняет многое.
В заявлении НБУ отмечается, что крупные банки в течение последнего месяца начали пересматривать ставки по гривневым депозитам, а октябрьское повышение должно усилить эту трансмиссию. Чистые гривневые кредиты домохозяйствам в сентябре выросли на 38% в годовом выражении. Регулятор теперь ожидает инфляцию 12,5% по итогам 2026 года, а его прогноз предполагает сохранение ставки на текущем уровне до второго квартала 2027 года.
Рыночная ипотека остаётся нишей
Жилищное кредитование вне программ в Украине почти не существует как массовый продукт. В стандартном поиске банковских программ на портале Минфин два из трёх результатов оказались предложениями єОселя. Третий — кредит MTB Bank на покупку недвижимости — имел номинальную ставку 24,7% и реальную годовую процентную ставку от 30,42% при первом взносе от 30%.
Опрос НБУ по ипотеке за август, опубликованный 28 октября, насчитал 722 кредита на 1,5 млрд грн от 11 банков. Средневзвешенная эффективная ставка 7,7% на новостройки и 10% на вторичное жильё отражает в основном льготные программные кредиты, а не рыночные цены. То есть статистика ипотеки в стране — это по сути статистика бюджетной поддержки.
Платёж, аренда и доходность: цифры октября
Медианная цена предложения однокомнатной квартиры в Киеве на LUN — 67 000 долларов, или около 3,05 млн грн по официальному курсу 45,5293 грн за доллар на 30 октября. Для расчёта взята квартира за 3 млн грн с первым взносом 20%, то есть кредит 2,4 млн грн на 20 лет. Аннуитетный расчёт на averin.com выполнил Руслан Аверин.
| Сценарий | Ставка | Платёж в месяц | Отношение к аренде 16 000 грн |
|---|---|---|---|
| єОселя, льготная категория | 3% | около 13 300 грн | ниже аренды |
| єОселя, базовая категория | 7% | около 18 600 грн | примерно на 16% выше |
| Рыночный кредит | 24,7% | около 49 800 грн | более чем втрое выше |
Для категорий под 3% собственное жильё обходится дешевле аренды каждый месяц, как только найден первый взнос. Рыночному заёмщику до такого паритета очень далеко. Для арендодателей картина обратная: при 16 000 грн в месяц квартира за 67 000 долларов даёт около 6,3% валовой доходности до налогов, простоя и ремонта — против примерно 6,8% по квартальному отчёту LUN от 22 октября.
Столица дешевеет, запад удерживает надбавку
Медианы LUN по однокомнатным квартирам на 30 октября показывают расхождение городов. В Киеве все три формата жилья стоят дешевле, чем год назад: двухкомнатные — 22 000 грн (минус 8% за год), трёхкомнатные — 35 000 грн (минус 17%). Во Львове двухкомнатные стоят 32 100 грн, трёхкомнатные — 41 300 грн, это на 40% и 51% больше соответственно.
| Город | Медиана, 1 комната | За месяц | За год |
|---|---|---|---|
| Киев | 16 000 грн | −11,1% | −5,9% |
| Львов | 25 200 грн | +1,8% | +40,1% |
| Днепр | 14 000 грн | — | +27% |
| Одесса | 12 000 грн | −7,7% | +9,1% |
Киевская медиана также на 7,8% ниже апрельской, а львовская год назад составляла 18 000 грн. Ряд по Днепру волатилен: сентябрьская точка LUN — 18 000 грн, а собственная сводка LUN приводит 15 800 грн на начало октября.
Данные OLX за сентябрь, опубликованные 12 октября, фиксировали разворот ещё до подтверждения от LUN. Число объявлений об аренде однокомнатных квартир в Киеве за месяц выросло на 20%, спрос снизился на 20%, а число откликов на одно объявление — на 35%. Столичные арендодатели конкурируют за меньшее число арендаторов.
єОселя: недельный срез и стоимость входа
Отчёт Министерства экономики от 26 октября охватывает предыдущую неделю: 178 кредитов на 390,4 млн грн, то есть около 2,19 млн грн на один кредит. Под 3% выдано 98 кредитов — 47 ветеранам, 36 военным и сотрудникам сектора безопасности, 7 учителям, 6 медикам и 2 учёным. Под 7% — 80 кредитов: 46 заёмщикам без собственного жилья и 34 внутренне перемещённым лицам.
По регионам лидирует Киевская область с 59 кредитами, далее Киев — 24 и Львовская область — 19. По типу жилья: 91 кредит на новостройки, из них 54 — на объекты в стадии строительства, и 57 — на вторичный рынок; разбивка министерства охватывает 148 из 178 кредитов. С января 6 945 заёмщиков получили 13,9 млрд грн против 6 574 и 13,2 млрд грн двумя неделями ранее.
Стоимость входа не изменилась. LUN и НБУ подсчитали 30 октября, что средний первый взнос за самую дешёвую квартиру в новостройке Киева по программе составляет 750 000 грн, во Львове — 904 000 грн, в Запорожье — 174 000 грн. Для квартиры за 2,5 млн грн с взносом 20% LUN добавляет 41 000–96 000 грн на банковские комиссии, оценку, нотариуса, страхование, а также сбор в Пенсионный фонд и госпошлину, где они положены.
Отдельная модель для молодых семей
18 октября правительство добавило в єОселя модель для молодых семей, сообщил портал Минфин. Ставка — 7% в первые три года, 10% с четвёртого по десятый год и 12% с одиннадцатого. Каждый ребёнок, рождённый или усыновлённый после подписания договора, снижает ставку на 2 процентных пункта, но не ниже 0,1%: с двумя детьми ступень 10% превращается в 6%, а ступень 12% — в 8%.
Такие семьи могут превысить стандартные лимиты по площади и цене до 40%, доплачивая разницу самостоятельно, — в новостройках или домах, введённых в эксплуатацию в течение последних трёх лет. По опросу Factum Group по заказу OLX, в третьем квартале о программе знали 80% потенциальных покупателей, 47% планировали ею воспользоваться, но лишь 4% уже сделали это. Удовлетворённость условиями снизилась до 50% с 70% в конце 2024 года.
Ваучеры для перемещённых лиц
29 октября Министерство развития общин и территорий сообщило о договорённости с Банком развития Совета Европы о дополнительных 80 млн евро, или около 4 млрд грн, на жилищные ваучеры для перемещённых лиц с оккупированных территорий. Соглашение планируют подписать до конца ноября, первые 40 млн евро ожидаются до конца года. Этого хватит более чем на 2 000 ваучеров по 2 млн грн, которыми можно покрыть и первый взнос по ипотеке.
На начало октября около 36 800 одобренных ваучеров ещё не были профинансированы, поэтому новый транш закрывает лишь небольшую часть очереди. По оценке аналитика Руслана Аверина, сочетание дешевеющей столичной аренды и ставки 16,