Ключова ставка 16,5% і межа, яку вона не перетинає
29 жовтня Національний банк України підвищив облікову ставку на пів процентного пункту — до 16,5%, з дією від 30 жовтня. Регулятор зазначив, що великі банки впродовж останнього місяця вже почали переглядати ставки за гривневими депозитами, а жовтневе рішення має посилити цю трансмісію. Чисті гривневі кредити домогосподарствам у вересні додали 38% у річному вимірі.
Прогноз НБУ тепер передбачає інфляцію 12,5% за підсумками 2026 року і збереження ставки на поточному рівні до другого кварталу 2027 року. Для житлового фінансування важливо інше: пільгові кредити єОселя під 3% і 7% визначаються умовами програми, а не вартістю грошей на ринку. Ця межа і створює два паралельні світи іпотеки.
Ринкова іпотека: ніша, а не масовий продукт
У стандартному пошуку банківських програм житлового кредитування на порталі Мінфін два з трьох результатів виявилися пропозиціями єОселя. Третім був кредит MTB Bank на купівлю нерухомості з номінальною ставкою 24,7% і реальною річною процентною ставкою від 30,42% за першого внеску від 30%.
Опитування НБУ щодо іпотеки за серпень, оприлюднене 28 жовтня, налічило 722 кредити на 1,5 млрд грн від 11 банків. Середньозважена ефективна ставка 7,7% на новобудови і 10% на вторинне житло відображає передусім пільгові програмні кредити, а не реальну ринкову ціну грошей.
Арифметика жовтня: платіж проти орендної плати
Медіанна ціна пропозиції однокімнатної квартири в Києві на LUN становить $67 000, тобто близько 3,05 млн грн за офіційним курсом 45,5293 грн за долар на 30 жовтня. У розрахунку взято квартиру за 3 млн грн із першим внеском 20%, тобто кредит 2,4 млн грн на 20 років. Ануїтетний розрахунок averin.com, який зробив Аверін Руслан, дає такі платежі: близько 13 300 грн під 3%, близько 18 600 грн під 7% і близько 49 800 грн під 24,7%.
Перший варіант уже дешевший за медіанну оренду 16 000 грн. Другий приблизно на 16% дорожчий за оренду. Третій — понад утричі дорожчий. Тобто для ветеранів, військових, учителів, медиків і науковців власне житло щомісяця обходиться дешевше за найм, щойно знайдено перший внесок.
Оренда однокімнатних: столиця вниз, захід угору
Медіани LUN для однокімнатних квартир станом на 30 жовтня:
| Місто | Медіана | За місяць | За рік |
|---|---|---|---|
| Київ | 16 000 грн | −11,1% | −5,9% |
| Львів | 25 200 грн | +1,8% | +40,1% |
| Дніпро | 14 000 грн | — | +27% |
| Одеса | 12 000 грн | −7,7% | +9,1% |
Київська медіана опустилася з 18 000 грн у вересні і тепер на 7,8% нижча, ніж у квітні. Двокімнатні в столиці — 22 000 грн (−8% за рік), трикімнатні — 35 000 грн (−17%). У Львові двокімнатні коштують 32 100 грн, трикімнатні — 41 300 грн, це на 40% і 51% більше, ніж рік тому, коли однокімнатна коштувала 18 000 грн. Ряд по Дніпру нестабільний: вересневе значення LUN — 18 000 грн, а зведення LUN наводить 15 800 грн на початок жовтня.
Чому орендодавці втрачають важіль
Дані OLX за вересень, опубліковані 12 жовтня, вказали напрямок ще до підтвердження від LUN. Кількість оголошень про оренду однокімнатних квартир у Києві зросла на 20% за місяць, попит знизився на 20%, а кількість відгуків на одне оголошення впала на 35%.
Дохідність також просіла. За орендної плати 16 000 грн на місяць квартира за $67 000 дає близько 6,3% валової дохідності до податків, простою та ремонту — проти приблизно 6,8% за цифрами квартального звіту LUN від 22 жовтня. На думку аналітика Руслана Аверіна, поєднання дешевшої столичної оренди і ставки 16,5% зміщує перевагу від інвесторів, які купують житло під здачу, до орендарів і покупців першого житла з пільговим кредитом.
єОселя: тижневий зріз і річний підсумок
Звіт Міністерства економіки від 26 жовтня охоплює попередній тиждень: 178 кредитів на 390,4 млн грн, у середньому близько 2,19 млн грн на один договір. Під 3% видано 98 кредитів: 47 ветеранам, 36 військовим і працівникам сектору безпеки, 7 учителям, 6 медикам і 2 науковцям. Під 7% — 80 кредитів: 46 позичальникам без власного житла і 34 внутрішньо переміщеним особам.
За регіонами лідирує Київська область з 59 кредитами, далі Київ — 24 і Львівська область — 19. За типом житла: 91 кредит на новобудови, з них 54 — на об'єкти, що ще будуються, і 57 — на квартири на вторинному ринку; розбивка міністерства охоплює 148 зі 178 кредитів. З січня 6 945 позичальників отримали 13,9 млрд грн — проти 6 574 і 13,2 млрд грн двома тижнями раніше.
Поріг входу і нова модель для молодих сімей
Вартість входу не змінилася. LUN і НБУ підрахували 30 жовтня, що середній перший внесок за найдешевшу квартиру в новобудові Києва за програмою становить 750 000 грн, у Львові — 904 000 грн, у Запоріжжі — 174 000 грн. Для квартири за 2,5 млн грн із внеском 20% LUN додає 41 000–96 000 грн на банківські комісії, оцінку, нотаріуса, страхування, а також, де належить, збір до Пенсійного фонду і держмито.
18 жовтня уряд додав окрему модель для молодих сімей, повідомив портал Мінфін: 7% у перші три роки, 10% з четвертого по десятий рік і 12% з одинадцятого. Кожна дитина, народжена або усиновлена після підписання договору, знижує ставку на 2 процентні пункти, але не нижче 0,1%: з двома дітьми щабель 10% стає 6%, а щабель 12% — 8%. Такі сім'ї можуть перевищити ліміти за площею і ціною до 40%, доплачуючи різницю самостійно, — у новобудовах або будинках, введених в експлуатацію протягом останніх трьох років.
За опитуванням Factum Group на замовлення OLX, у третьому кварталі про єОселю знали 80% потенційних покупців, 47% планували нею скористатися, але лише 4% це зробили. Задоволеність умовами знизилася до 50% з 70% наприкінці 2024 року.
Ваучери на 80 мільйонів євро
29 жовтня Міністерство розвитку громад та територій повідомило про домовленість із Банком розвитку Ради Європи щодо додаткових €80 млн, або близько 4 млрд грн, на житлові ваучери для переміщених осіб з окупованих територій. Угоду планують підписати до кінця листопада, перші €40 млн очікують до кінця року. Цієї суми вистачить на понад 2 000 ваучерів по 2 млн грн, якими можна покрити й перший внесок за іпотекою. На початок жовтня близько 36 800 схвалених ваучерів ще не були профінансовані.
Календар найближчих точок
5 листопада НБУ оприлюднює повний Інфляційний звіт з оновленим прогнозом. Щотижневі дані єОселя покажуть, чи втримається темп близько 180 кредитів на тиждень узимку. Листопадова статистика LUN відповість, чи поглибиться падіння київської оренди на 11% за місяць через відключення світла й опалювальний сезон. Наступне засідання НБУ з монетарної політики призначене на 17 грудня.