Рынок платит за независимость от сети
Главная переменная подкиевского рынка осенью — не локация и не площадь, а наличие собственного источника тепла и света. Обзоры «КиевВласти», «НВ Бизнес» и «РБК-Украина», опубликованные в четверг, 15 октября, фиксируют один и тот же сдвиг: цена всё сильнее зависит от того, останется ли дом жилым, когда электричества в сети нет.
Медианная цена предложения частного дома в радиусе 50 км от Киева достигла около $120 000 по данным ЛУН — плюс 9% в долларах и плюс 18% в гривне за год. Дом в самом городе стоит $230 000 при росте на 15%. Разброс по пригородам огромный: от роста выше 20% до падения.
Города-спутники: от минус 6% до плюс 39%
Медианы ЛУН по вторичному рынку домов на 14 октября и годовое изменение в долларах выглядят так:
| Город | Медиана дома | Цена за м² | Медианная площадь | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|
| Киев (город) | $230 000 | $1 300 | 180 м² | +15% |
| Софиевская Борщаговка | $187 500 | $1 228 | 130 м² | +39% |
| Вышгород | $184 500 | $1 226 | 180 м² | −3% |
| Гатное | $180 000 | $1 177 | 150 м² | +13% |
| Крюковщина | $169 000 | $1 200 | 135 м² | +13% |
| Буча | $155 000 | $1 200 | 124 м² | +15% |
| Бровары | $133 000 | $1 000 | 131 м² | +14% |
| Ирпень | $114 000 | $1 042 | 110 м² | +21% |
| Обухов | $105 000 | $846 | 120 м² | −6% |
| Борисполь | $97 000 | $869 | 105 м² | +8% |
| Гостомель | $87 150 | $937 | 100 м² | +16% |
В разрезе районов больше всего предложения в Бучанском — 9 546 объявлений с медианой $120 000 (+4%). Броварской остаётся самым доступным: $88 900, или $700 за м². Бориспольский подорожал на 19% до $124 600. Обуховский — верхний полюс с медианой $286 000, причём в Козине она доходит до $920 000.
Две методики — две разные картины
DIM.RIA оперирует средними, которые вытягивают вверх отдельные крупные объекты: $160 000 по Киевской агломерации, на 21% больше за год, или $1 143 за м². Вышгород там оценивается в $389 000, Бровары — в $275 000, Ирпень — в $105 000. Тот же источник отмечает рост предложения в регионе на 121% за год при увеличении спроса лишь на 13%.
Разрыв между медианой ЛУН и средней DIM.RIA по одному и тому же городу может превышать двукратный. Это не ошибка, а следствие разных методик, и для принятия решения корректно сравнивать только сопоставимые показатели — медиану с медианой, средние со средними.
Квартиры: пригород растёт, столица стоит
Киевский рынок квартир в долларовом выражении практически заморожен. Медианная однокомнатная стоит $67 000 (+1% за год), двухкомнатная — $98 600 (−6%). Цена квадратного метра составляет $1 643: плюс 0,5% в долларах и плюс 8% в гривне. На OLX Недвижимость медиана однокомнатной в сентябре снизилась на 2% до 3,3 млн грн.
Пригороды движутся иначе. Однокомнатная квартира оценивается в $48 500 в Ирпене (+25%), $53 900 в Вишнёвом (+17%), $59 900 в Софиевской Борщаговке (+12%), $50 000 в Броварах (без изменений), $39 050 в Буче (+10%) и $28 500 в Гостомеле (+8%). При $1 430 за м² Софиевская Борщаговка уже дороже киевского Деснянского района.
Первичный рынок подтверждает тренд: медианная стартовая цена по области — 42 000–43 000 грн за м², более чем на 20% выше прошлогодней. Лидирует Ирпень с 52 000 грн, Крюковщина — 50 000, Софиевская Борщаговка, Гатное и Вишнёвое — 44 000–46 000, Буча — 42 900, а Борисполь, Вышгород, Гостомель и Бровары — 38 400–40 500.
Генератор как ценообразующий фактор
«НВ Бизнес» сообщает о росте спроса на долгосрочную аренду загородных домов почти во всех регионах, сильнее всего в Прикарпатье — на 126%. «Как только начались тяжёлые массированные атаки на Киев, телефон разрывался от звонков из столицы», — рассказал Роман Перегинец из Ассоциации специалистов по недвижимости Закарпатья.
Андрей Романов из KyivDimService пояснил порталу «Минфин», что квартиры в тихих районах, на низких этажах или в домах с резервным питанием прибавили 15–20% за месяц, тогда как жильё в высотках у вероятных целей уходит со скидкой около 15%. Таунхаусы и дома подорожали на 5–7% за месяц, риелторы ждут ещё 5–10% до зимы.
Дом без ремонта и генератора сдают от 30 000 грн в месяц, современный с автономным питанием — от $1 000. Девелоперы в материале «КиевВласти» признают: 51% комплексов, введённых в эксплуатацию в прошлом году, не имели общедомового резервного питания. В Киеве спрос на аренду однокомнатных квартир в сентябре упал на 20% при росте числа объявлений на 20%; 66% опрошенных назвали безопасность ключевым фактором, 45% допускают переезд при усилении обстрелов.
Аренда: дома плюс 29%, Ирпень догнал столицу
Медиана аренды дома в Киевской области на 24 сентября составляла 107 600 грн в месяц ($2 390) при площади 204 м² — на 29% больше в гривне год к году, хотя на 4% меньше августовского уровня. Коррекция к августу показывает, что всплеск спроса неоднороден.
Однокомнатная квартира сдаётся за 16 000 грн в Ирпене (+14% за год) и Буче, 15 000 грн в Софиевской Борщаговке, 13 000 грн в Броварах и Вишнёвом, 12 000 грн в Вышгороде. Киевская медиана — 16 500 грн, на 3% ниже прошлогодней: Ирпень фактически сравнялся со столицей по ставкам.
Ипотека еОселя и арифметика платежа
За прошлую неделю по государственной программе еОселя выдали 148 кредитов на 312,6 млн грн. Из них 89 — под 3% (47 ветеранов, 27 военнослужащих и сотрудников сектора безопасности, 7 учителей, 5 врачей, 3 учёных) и 59 — под 7% (33 человека без собственного жилья, 26 внутренне перемещённых лиц). Киевская область лидирует с 33 кредитами, Киев — 25, Львовская область — 19.
На новое жильё пришёлся 91 кредит, включая 54 на строящиеся объекты. С начала года программа профинансировала 6 574 сделки на 13,2 млрд грн. Медиана Ирпеня в 2,19 млн грн при взносе 20% оставляет кредит 1,76 млн грн: на 20 лет это около 13 600 грн в месяц под 7% и 9 700 грн под 3% против 16 000 грн аренды. Без компенсации ориентиром служит учётная ставка НБУ 16%.
Доходность, которая проигрывает облигациям
Валовая арендная доходность однокомнатной квартиры по медианам ЛУН составляет около 8,8% в Ирпене, 6,9% в Броварах, 6,6% в Софиевской Борщаговке, 6,5% в Киеве и 6,4% в Вишнёвом. Показатель Бучи в 10,9% опирается лишь на 38 объявлений и потому ненадёжен как ориентир.
После 18% НДФЛ, 5% военного сбора и