Главная цифра осени — не рост цен, а разрыв ставок
Первичный рынок жилья Украины обсуждает прогноз подорожания готовых квартир на 7–10%, но экономически более значим другой разрыв. Внутри программы єОселя деньги стоят покупателю 3% или 7% годовых, тогда как коммерческая ипотека вне программы обходится от 16,99% до 20–23% при первом взносе 20%. Именно этот зазор определяет, кто сегодня выходит на сделки.
єОселя стала почти всем ипотечным рынком
По подсчётам банков и опросу НБУ, государственная программа формирует 93–97% новых ипотек в стране. Ставка 3% доступна военным, медикам, учителям, учёным и сотрудникам сектора безопасности, 7% — ветеранам, переселенцам и семьям без жилья. С одиннадцатого года ставки повышаются до 6% и 10%. Лимит — 5 млн грн на срок до 20 лет.
Недельный поток кредитов: около 300 млн грн
К 15 сентября программа выдала с января 5 909 кредитов на 11,7 млрд грн. Динамика по отчётным неделям: 28 июля — 141 кредит на 278,0 млн грн (4 815 и 9,4 млрд грн с января), 3 августа — 164 на 340,0 млн грн (4 979 и 9,7 млрд грн), 10 августа — 117 на 258,6 млн грн (5 096 и 10,0 млрд грн).
Далее: 17 августа — 157 кредитов на 327,6 млн грн (5 253 и 10,3 млрд грн), 7 сентября — 172 на 365,3 млн грн (5 763 и 11,4 млрд грн), 15 сентября — 146 на 308,0 млн грн. Из последних 146 кредитов 100 ушли на первичный рынок, 61 из них — в строящиеся дома, и 46 на вторичный.
Структура заёмщиков недели: 81 взял ставку 3%, включая 38 военных и 30 ветеранов, 65 — ставку 7%, включая 47 семей без жилья и 18 переселенцев. География: Киевская область — 61 кредит, Киев — 15, Львовская область — 13. Средний кредит — около 2 млн грн. С октября 2022 года профинансировано более 28 000 семей на 50 млрд грн, 43,7% заёмщиков — в возрасте 26–35 лет.
Себестоимость: аргумент застройщиков в пользу переоценки
Марианна Бигунец, коммерческий директор GAZDA, сообщила 24 Каналу 15 сентября, что стоимость строительства квадратного метра в западных областях выросла примерно на 10% за первые восемь месяцев 2026 года. Импортные материалы из Польши и Чехии дороже украинских аналогов на 10–15%. Финансовые модели на 2027 год строятся из расчёта 47–48 гривен за доллар и роста себестоимости на 15–20%.
Её прогноз: «В сентябре–октябре средняя цена квадратного метра в самых востребованных новостройках может вырасти минимум на 3–5%», а в готовых комплексах «отдельные квартиры могут прибавить 7–10%». Индекс цен на строительство Госстата подтверждает тренд: 1,1% в январе, 1,8% в феврале, 9,4% в марте, 3,1% в апреле, 1,9% в мае, 1,5% в июне и 1,2% в июле.
Накопленно это 21,5% к июлю против 5,6% за весь 2025 год; августовские данные ещё не опубликованы. Курс гривны 15 сентября — 44,62 за доллар, учётная ставка НБУ держится на 15,5% с 30 июля, следующее решение ожидается 17 сентября. Гривну при этом защищали интервенциями НБУ объёмом $1 млрд в неделю.
Карта цен по городам и классам
| Город | Сегмент | Цена за м², грн | Изменение |
|---|---|---|---|
| Киев, сентябрь 2026 (ЛУН) | средний минимум, все классы | 59 400 | +8,4% год к году |
| Киев | эконом | 37 000 | −6,6% |
| Киев | комфорт | 54 900 | +17,8% |
| Киев | бизнес | 80 700 | +11,9% |
| Киев | премиум | 143 400 | +4,4% |
| Киев, сентябрь 2026 (DIM.RIA) | средняя | 55 849 | диапазон 32 741–211 770 |
| Львов, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | 61 600 / 69 700 | +23% / +20% |
| Одесса, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | 38 100 / 57 600 | +2% / +27% |
| Днепр, июнь 2026 (ЛУН) | комфорт / бизнес | ~41 000 / ~53 000 | +15% / +10% |
Рост сконцентрирован в комфорт-классе: плюс 17,8% в Киеве и плюс 23% во Львове, тогда как киевский эконом-класс подешевел на 6,6%. Надбавка за готовую квартиру относительно сдачи до конца года составляет 20–30% и расширяется до 50–60% против проектов со сроком 2027 года. GAZDA ждёт, что 60–70% активных покупателей осенью будут искать готовое жильё.
Ваучеры переселенцев и законопроект №15335
Верховная Рада 15 сентября 278 голосами приняла в первом чтении законопроект №15335. Он меняет законы об ипотеке, регистрации имущества и нотариате, чтобы переселенец с оккупированной территории по постановлению Кабмина №1176 от сентября 2025 года мог совместить ваучер до 2 млн грн с банковским кредитом и передать жильё в залог.
Перепродажа и рефинансирование останутся под запретом, кроме обращения взыскания кредитором; первыми в очереди идут ветераны войны и люди с инвалидностью вследствие войны. К июлю заявки подали 42 987 семей, 35 173 одобрены, 3 296 профинансированы на 6,59 млрд грн, 3 228 покупок завершены. Потребность программы оценивается в 64 млрд грн.
Банк развития Совета Европы вносит 80 млн евро двумя траншами, первый — в сентябре, чего хватит примерно на 2 000 ваучеров. В крупных городах ваучера на квартиру не хватает, поэтому право дополнить его ипотекой критично. Законопроекту предстоит второе чтение.
Разрыв между городами: от $74 500 до $16 900
По медианам ЛУН на 15 сентября однокомнатная на вторичном рынке стоит $74 500 во Львове (+16% за год) и $72 000 в Киеве (+5%). Ужгород, Луцк, Винница и Ровно — в диапазоне $56 700–60 600; Черновцы и Тернополь — $54 000–55 000 после роста на 28%; Ивано-Франковск — около $45 000, Хмельницкий — около $42 000.
Дальше карта ломается: Днепр — $32 000 (минус 8% за год), Сумы — $24 900, Харьков — $23 500–24 000 (+7%), Николаев — $23 500, Запорожье — $16 900, минимум среди областных центров. В Славянске и Краматорске объявления встречаются от $3 000