Первинний ринок житла України восени 2026 року працює на двох двигунах, які тягнуть в один бік: дешеві державні гроші та дорожча собівартість. Пільгова іпотека видається під 3% і 7% у країні, де облікова ставка центробанку становить 15,5%, а індекс цін на будівництво вже додав 21,5% за сім місяців. Результат — переоцінка готових квартир.
Пільговий кредит проти ринкової ставки
Державна програма фактично стала всім іпотечним ринком: на неї припадає 93–97% нових іпотек за підрахунками банків і опитуванням НБУ. Причина проста — комерційні ставки поза єОселею коливаються від 16,99% до 20–23% за першого внеску 20%. Усередині програми діють 3% для військових, медиків, учителів, науковців і працівників сектору безпеки та 7% для ветеранів, переселенців і родин без житла.
З одинадцятого року ставки підвищуються до 6% і 10%, кредити видають до 5 млн грн на строк до 20 років. Такий розрив між ціною грошей для позичальника і для ринку сам по собі формує попит, незалежно від того, як рухаються прайси забудовників протягом конкретного місяця.
Тиждень за тижнем: 11,7 млрд грн з початку року
Динаміка видач тримається приблизно на рівні 300 млн грн щотижня. 28 липня 2026 року банки оформили 141 кредит на 278,0 млн грн, 3 серпня — 164 на 340,0 млн грн, 10 серпня — 117 на 258,6 млн грн, 17 серпня — 157 на 327,6 млн грн, 7 вересня — 172 на 365,3 млн грн, 15 вересня — 146 на 308,0 млн грн. Накопичено з січня: 5 909 кредитів на 11,7 млрд грн.
Структура останнього тижня показує зсув у бік новобудов: зі 146 кредитів 100 пішли на первинний ринок, 61 із них — у будинках, що ще будуються, і 46 на вторинний. Ставку 3% отримали 81 позичальник, серед них 38 військових і 30 ветеранів; ставку 7% — 65, зокрема 47 родин без житла та 18 переселенців.
Географія залишається концентрованою: Київська область — 61 кредит, Київ — 15, Львівська область — 13. Середній кредит становить близько 2 млн грн. Від жовтня 2022 року програма профінансувала понад 28 000 родин на 50 млрд грн, 43,7% позичальників мали вік 26–35 років, а Київщина разом зі столицею дають трохи більше половини всіх видач.
Ваучер плюс іпотека: голосування 15 вересня
Того ж дня Верховна Рада 278 голосами ухвалила в першому читанні законопроєкт №15335. Він змінює законодавство про іпотеку, реєстрацію майна та нотаріат, щоб переселенець з окупованої території за постановою Кабміну №1176 від вересня 2025 року міг поєднати житловий ваучер до 2 млн грн із банківським кредитом і передати куплене житло в заставу.
Перепродаж і рефінансування залишаються під забороною, крім звернення стягнення кредитором. Першими в черзі — ветерани війни та люди з інвалідністю внаслідок війни. Масштаб черги пояснює результат голосування: до липня заявки подали 42 987 родин, 35 173 схвалено, 3 296 профінансовано на 6,59 млрд грн, 3 228 покупок завершено.
Потребу програми оцінюють у 64 млрд грн. Банк розвитку Ради Європи вносить 80 млн євро двома траншами, перший — цього вересня, чого вистачить приблизно на 2 000 ваучерів. У великих містах самого ваучера на квартиру не вистачає, тому право доповнити його кредитом є ключовим. Попереду друге читання.
Собівартість: 21,5% проти 5,6% за весь 2025 рік
Індекс цін на будівництво Держстату, який відстежує Мінфін, зростав щомісяця: 1,1% у січні, 1,8% у лютому, 9,4% у березні, 3,1% у квітні, 1,9% у травні, 1,5% у червні та 1,2% у липні. Накопичений результат до липня — 21,5%, тоді як за весь 2025 рік було 5,6%. Дані за серпень ще не опубліковано.
Маріанна Бігунець, комерційна директорка забудовника GAZDA, розповіла 24 Каналу 15 вересня, що вартість будівництва квадратного метра в західних областях зросла приблизно на 10% за перші вісім місяців 2026 року. Імпортні матеріали з Польщі та Чехії коштують на 10–15% дорожче за українські, якими їх заміщують, а фінансові моделі на 2027 рік будують із розрахунку 47–48 гривень за долар і зростання собівартості на 15–20%.
Ціновий зріз по містах
| Місто | Сегмент | Ціна за м², грн | Зміна |
|---|---|---|---|
| Київ, вересень 2026 (ЛУН) | середній мінімум, усі класи | 59 400 | +8,4% рік до року |
| Київ | економ | 37 000 | −6,6% |
| Київ | комфорт | 54 900 | +17,8% |
| Київ | бізнес | 80 700 | +11,9% |
| Київ | преміум | 143 400 | +4,4% |
| Київ, вересень 2026 (DIM.RIA) | середня | 55 849 | діапазон 32 741–211 770 |
| Львів, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | 61 600 / 69 700 | +23% / +20% |
| Одеса, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | 38 100 / 57 600 | +2% / +27% |
| Дніпро, червень 2026 (ЛУН) | комфорт / бізнес | ~41 000 / ~53 000 | +15% / +10% |
Зростання сконцентроване в комфорт-класі, тоді як київський економклас подешевшав на 6,6%. Надбавка за готову квартиру порівняно з тією, що здається до кінця року, становить 20–30% і розширюється до 50–60% проти проєктів зі здачею у 2027 році. GAZDA очікує, що 60–70% активних покупців шукатимуть готове або майже готове житло, а понад половину потенційного попиту відносить до Львова, Ужгорода, Івано-Франківська, Луцька й Тернополя.
Розрив між $74 500 і $16 900
За медіанами ЛУН на 15 вересня однокімнатна квартира на вторинному ринку коштує $74 500 у Львові (+16% за рік) і $72 000 у Києві (+5%). Ужгород, Луцьк, Вінниця та Рівне перебувають у діапазоні $56 700–60 600, Чернівці й Тернопіль — $54 000–55 000 після зростання на 28%, Івано-Франківськ близько $45 000, Хмельницький близько $42 000.
Далі мапа ламається: Дніпро — $32 000 (мінус 8% за рік), Суми — $24 900, Харків — $23 500–24 000 (+7%), Миколаїв — $23 500, Запоріжжя — $16 900. У Слов'янську та Краматорську оголошення стартують від $3 000 і доходять до $14 000. Курс гривні 15 вересня становив 44,62 за долар, а наступне рішення НБУ щодо ставки очікувалося 17 вересня.
Середні показники DIM.RIA за серпень підтверджують розрив з іншого боку: Херсонська область — $15 500 (мінус 9% за місяць), Запорізька — $17 500, Миколаївська — $20 000 проти Києва з $89 500 і Львівської області з $81 000. Найбільший місячний приріст, 7–10%, показали