Більшість іноземних інвесторів, які втрачають гроші в українській житловій нерухомості, втрачають їх не через війну. Вони втрачають їх через забудовника. Будівництво ніколи не завершується, компанія розпускається, право власності виявляється оспорюваним, або контракт, який вони підписали, не дає їм жодного виконавчого притязання на що-небудь. Геополітика домінує в заголовках, але в практичних розборах, які я читав і проводив, найближча причина втрат практично завжди — це ризик, пов'язаний із забудовником, а саме це категорія ризику, яку покупець може насправді оцінити, перевірити та зменшити ще до підписання контракту.
Це робочий фреймворк. Як Руслан Аверін, я достатньо часу провів, виконуючи перевірку при закупівлі в преміумному житловому сегменті Києва, щоб знати, що різниця між хорошим результатом та повною втратою капіталу рідко залежить від синхронізації ринку. Це залежить від якості перевірки контрагента. Далі йде процес, який я використовую, публічні бази даних українського уряду, які це можливе, та структури, які перетворюють невпевнену ставку на обґрунтовану позицію.
Чому ризик забудовника є домінуючим
Коли люди запитують мене про ризик забудовника в Україні, вони зазвичай хочуть говорити про сценарії перемир'я та валютні коливання. Це важливо, але це макроекономічні змінні — дифузні, повільні та здебільшого поза контролем покупця. Ризик забудовника — це протилежність: концентрований в одній юридичній особі, пізнаваний заздалегідь та вирішальний на рівні окремої операції.
Розглянемо способи, як насправді втрачається капітал на цьому ринку:
- Банкрутство та припинення будівництва. Забудовник, який працює за класичною схемою "будуй і продавай" на живих грошах, стає неплатоспроможним. Покупці з передпродажу стають в чергу необезпечених кредиторів і отримують копійки, якщо взагалі що-небудь.
- Постійно незавершене будівництво. Каркас стоїть, крани виїхали, а компанія не має оборотних коштів для завершення. Покупець має форвардний контракт на половину побудованого об'єкта без дати завершення.
- Спори щодо прав власності та землі. Право користування землею під проектом оскаржується, зонування було неправильним, або виникає попереднє претензія. Будівля існує; чисте право власності на неї — ні.
- Контрактні структури, які не передають реального права. Багато українських передпродажів історично використовували інвестиційні сертифікати, форвардні контракти або паї в кооперативі замість прямого права власності. Коли забудовник не виконує зобов'язання, юридичний характер цього інструменту визначає, чи ви насправді щось власните.
Кожна з цих проблем вирішується через due diligence. Ви не можете перевірити перемир'я, але ви можете вивчити історію судових справ розробника, перевірити його фінансові декларації, простежити ланцюжок прав власності на землю та структурувати платежі так, щоб гроші не вивільнялися проти обіцянок. Дисципліна розділення ризику на те, що ви можете перевірити, та те, що можна тільки оцінити, — це саме те, що я застосовую до розподілу капіталу на ринках, що розвиваються. У житловій нерухомості України ризик забудовника — це перевірювана частина, що означає, що пропустити цю роботу невибачливо.
Крок 1 — Перевірка юридичної особи та фінансового стану
Найважливіший факт про будь-якого українського забудовника — це його юридична особа, а ця особа є публічною. Кожна українська юридична особа має код ЄДРПОУ — восьмизначний реєстраційний номер, який функціонує як корпоративний відбиток пальця. Перш за все отримайте ЄДРПОУ точної юридичної особи, яка буде контрагентом вашого контракту. Не торгова марка на плакаті. Не холдингова група. Конкретна юридична особа, чиє ім'я з'являється у договорі купівлі-продажу.
Маючи ЄДРПОУ, Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських організацій (Державний реєстр, доступний через Міністерство юстиції та через відкриті дані на data.gov.ua) повідомляє вам, хто контролює компанію, хто її директори, коли вона була зареєстрована, її заявлена діяльність та — що критично — чи знаходиться вона на будь-якому етапі ліквідації або процедури неплатоспроможності. Забудовник, який маркетує флагманський проект через юридичну особу, зареєстровану чотири місяці тому, без операційної історії та єдиним номіналізованим директором, — це структура, розроблена для заперечення, а не для доставки.
На цьому етапі найважливіші три перевірки:
- Дата реєстрації та операційна історія. Послужний список завершених та зареєстрованих проектів під однією назвою або пов'язаними юридичними особами — це найсильніший сигнал. Нові спеціальні цільові компанії звичайні в нерухомості, але ви хочете, щоб SPV сидів під батьківської компанієї з перевіреною історією доставки.
- Власність та кінцеві бенефіціарні власники. Україна має реєстр бенефіціарів; непрозора або нещодавно реорганізована власність — це прапорець вартий уваги.
- Фінансові декларації та податкова дисципліна. Перехресне посилання на юридичну особу проти державних реєстрів податкового боргу та, де доступні, поданих фінансових звітів. Забудовник в заборгованості перед державою — це забудовник, який конкурує з державою за гроші.
Для ризику українського забудовника нерухомості цей один крок відсіває значну частину справді небезпечних контрагентів. Shell-компанія розробника без історії та без балансу — це саме той профіль, який залишає покупців в черзі необезпечених кредиторів.
Крок 2 — Ланцюжок прав та статус землі
Забудовник може бути платоспроможним і компетентним та все ще будувати на землі, яку він не контролює чисто. Коли ви купуєте новобудову в Україні, ви у кінцевому підсумку купуєте претензію, яка розв'язується в зареєстроване право власності — і ця претензія настільки хороша, наскільки хороша земля під нею