Коли я розповідаю людям, що купую українську нерухомість під час війни, реакція майже завжди одна й та сама — пауза, а потім обережне питання, чи я все добре обміркував. Обміркував. Це персональний звіт про те, чому я дотримуюсь цієї позиції, як я її оцінюю, та що означає переконання, коли консенсус каже, що такий ринок взагалі не повинен існувати. Це не рекламний виклик. Це міркування, записане чорним по білому.
От Руслана Аверіна.
Питання, яке мені задають в першу чергу
Першого питання рідко стосуються прибутки. Воно стосується безпеки — фізичної, фінансової, моральної. "Як ти можеш інвестувати в країну, яка в стані війни?" Чесна відповідь в тому, що це питання містить логічну помилку. Воно розглядає "Україну" як один монолітний ризик, тоді як уся можливість жити в проміжках між ризиками, які заголовки ховають за одним словом.
Я спостерігав досить довго, як капітал поводиться в екстремальних умовах, щоб знати: найстійкіші недооцінки з'являються саме там, де інвестори перестають розрізняти. Коли ринок стає синонімом небезпеки, ціна перестає відображати актив і починає відображати емоцію. Та прірва — між активом і емоцією, прив'язаною до нього — це місце, де я працюю.
Тож моя відповідь на це першого питання — це переформулювання. Я інвестую не у "війну". Я інвестую в конкретну будівлю, в конкретному районі, з конкретним титулом власності, що генерує конкретний дохід, за ціною, яка вже припускає найгірший варіант майбутнього. Війна — це причина, чому ціна саме така. Це не те, що я купую. Ця різниця — це весь мій інвестиційний тезис на ринку українській нерухомості, і все інше в цьому есе це його розвиток.
Що я бачу, чого пропускають моделі ризику
Інституційні моделі ризику побудовані так, щоб бути захищеними, а не точними. Коли суверен має активний конфлікт, моделі за замовчуванням ставлять "неінвестиційно", і весь континент капіталу слідує цьому одному слову за двері. Чого пропускають моделі, так це те, що ризик — це не одна змінна. Це набір, і його компоненти рухаються не разом.
Фізичний ризик у Печерську — центральному Києві, добре всередину повітряного захисту — це не те саме, що фізичний ризик на цивільній території. Вони різняться на порядки величини, і змішування їх — це не консерватизм, це лінь, одягнена як обережність. Ризик титулу власності відокремлюється знову: чистий запис у реєстрі будівлі 2018 року — це інший інструмент, ніж оспорюваний земельна ділянка. Валютний ризик, ризик ліквідності та ризик виходу — кожен зі своєю лінією, кожен вимірюється, кожен уже враховується в ціну входу, яка просто не вижде припинення вогню.
Цифри — не абстрактні. Київська елітна нерухомість досягла приблизно $4,596 за квадратний метр у 2025 році, зріст близько 4 відсотків на рік — ринок, що функціонує, здійснює операції та зростає, тоді як столи, що його аналізують, його списують. Сегмент преміум Києва у Печерську прогнозується додати 8–10 відсотків у 2026 році. Перші дохідності в столиці знаходяться в діапазоні 8–11 відсотків. Порівняйте це з Варшавою на рівні 5,2 відсотка — мирна, член ЄС столиця двома країнами на захід — і ви бачите три-п'ять пунктів додаткової дохідності як компенсацію за ризики, які при правильному розборі значно вужче, ніж імплікує слово "війна".
Чого пропускають моделі, однією фразою: вони ціноутворюють заголовок, а я ціноутворю грошові потоки.
Дисципліна купівлі, коли інші тікають
Купувати, коли інші тікають, легко говорити, але структурно важко робити, тому що умови, що створюють можливість, також позбавляють кожного комфорту, який зазвичай супроводжує покупку. Немає партнерів синдикату, які вас заспокоюють. Немає консенсусу, де можна сховатися. Нема квартального звіту, де "ми позиціоновані в Україні" звучить як щось інше, ніж необережність для рецензента, який не проробив роботу.
Дисципліна інвестування в нерухомість під час війни — це тому як аналітичного, так і психологічного характеру. Вона вимагає утримання тезису без соціального підтвердження, що рідко спостерігається на ринках капіталу й найбільше сплачується. Я змінюю розмір позицій так, щоб мене ніколи не змушували продавати в дні, коли в новинах негативна інформація. Я купую без левериджу, тому що на ринку, де кредит рідко зустрічається та дорогий, покупець, що платить готівкою, встановлює маржинальну ціну — і премія за відсутність левериджу реальна, як у знижці, яку я отримую при вході, так і у моїй свободі чекати вихід скільки завгодно.
Я також приймаю можливість бути рано та бути самотнім як вартість угоди, а не її недолік. Якби позиція була комфортною, вона вже мала б ціну, як Варшава. Дискомфорт — це дохідність. Дисципліна тут — це просто відмова дозволити страху інших встановлювати мій вхід — та терпіння дозволити їхньому поверненню встановити мій вихід.
Як терплячий капітал читає війну
Терплячий капітал читає війну інакше, ніж торговельний капітал. Торговельний капітал запитує, що станеться цього тижня. Терплячий капітал запитує, за скільки буде коштувати актив на іншому боці резолюції, яка питання не у тому, чи закінчиться, а коли. Війни закінчуються. Всі вони. І коли вони закінчуються, капітал, який втік, повертається швидше, ніж хто-небудь передбачає, тому що та сама стадна поведінка, що виганяє гроші, їх повертає.
Історичний запис з цього приводу не двозначний. Елітна нерухомість постконфліктних столиць переоцінюється до — і часто понад — своїми довоєнними піками протягом п'яти-восьми років. Елітна нерухомість у Сараєво зросла приблизно на 220 відсотків за десятиліття після зняття облоги. Тбіл