Нерухомість займає унікальну позицію в портфелі: вона забезпечує захист від інфляції, генерує дохід та надає доступ до левериджу в одному інструменті. Однак у середовищі високих ставок розрахунки змінюються суттєво.
Складність у тому, що нерухомість оцінюється відносно безризикової ставки. Коли ставки зростають з 1% до 5%, капіталізаційні коефіцієнти мають розширитися, щоб зберегти раціональну ціну — це означає, що номіальні ціни повинні впасти, якщо дохід не зростає пропорційно. На багатьох ринках ця корекція ще не завершена.
Де залишається вартість
Незважаючи на загальні негативні тренди, існують окремі сегменти ринку, де дисбаланс попиту та пропозиції є структурним настільки, щоб подолати тиск зростання ставок:
Житлова нерухомість у містах із дефіцитом пропозиції. Деякі європейські та城市розвивальні країни мають хронічний дефіцит житла, спричинений регуляцією та географічними обмеженнями. Попит зростає завдяки урбанізації. Ці ринки поглинають зростання ставок через стиснення обсягів угод, а не через падіння цін.
Індустріальна нерухомість та логістика. Структурний зсув в бік електронної комерції створив попит на складські та логістичні об'єкти «останньої милі», який зберігається незалежно від циклу ставок. Дохідність на інвестовану вартість для якісно розташованої індустріальної нерухомості залишається привабливою.
Селективний готельний бізнес. Люкс та бутик-готельництво в туристичних центрах (острівні напрямки, культурні столиці) сильно відновилися після COVID-19 і продовжують отримувати вигоду від структурного зростання попиту на подорожі.
Питання структури фінансування
У середовищі високих ставок то, як ви фінансуєте актив, важливо настільки ж, скільки й сам актив. Фіксована ставка за борговими зобов'язаннями, зафіксована на рівні 2–3%, створює структурну перевагу, яка нараховується в часі. Плаваюча ставка, навпаки, зруйнувала прибутки багатьох інвесторів, які інакше купували якісні активи.
Для нових придбань аналіз має враховувати весь цикл рефінансування. Об'єкт, який виглядає прибутковим при борговому навантаженні 4%, стає проблемним при 7%, якщо грошові потоки не зростають значущим чином.
Роль у портфелі
Я розглядаю нерухомість як засіб для двох окремих ролей у портфелі: стабільність доходу (грошові об'єкти на ліквідних ринках) та опціональність (проекти розвитку або переозначення на ринках зростання). Обидва підходи мають право на існування, але поводяться по-різному й потребують різних методів управління.
Поточне середовище сприяє підходу зі стабільним доходом на противагу спекулятивному розвитку — та в межах нього активам з довгостроковими договорами оренди та надійними орендарями.