Витрина и касса: расхождение, которое объясняет весь рынок
Самая показательная цифра осеннего среза LUN — не падение цен предложения, а дистанция между тем, что просят, и тем, за сколько реально закрываются сделки. Медиана предложения однокомнатной квартиры в Киеве в октябре 2026 года — $67 000, медиана фактических продаж — $57 000. У двухкомнатных $98 000 против $66 500, у трёхкомнатных $146 000 против $86 000.
В относительном выражении это примерно 15%, 32% и 41% разницы. За год зазор расширился во всех трёх сегментах: у однокомнатных с $7 000 до $10 000, у двухкомнатных с $25 000 до $31 500, у трёхкомнатных с $55 000 до $60 000. Чем крупнее формат, тем сильнее покупатель смещается к нижней части ассортимента.
Что показывают медианы октября
| Сегмент | Медиана предложения | Медиана сделок | Изменение к октябрю 2025 года | Срок продажи |
|---|---|---|---|---|
| Однокомнатные | $67 000 | $57 000 | было $66 600, почти без движения | 35 дней против 47 |
| Двухкомнатные | $98 000 | $66 500 | −6,7% | 35 дней против 48 |
| Трёхкомнатные | $146 000 | $86 000 | −2,7% | 55 дней, как и год назад |
Квартальный отчёт LUN за III квартал 2026 года вышел 22 октября. Из него следует простая арифметика полугодия: однокомнатные дешевеют медленнее всех, двухкомнатные быстрее всех, а трёхкомнатные занимают промежуточное положение с падением на 8,8% за шесть месяцев.
Дешевле — но не дольше: сроки экспозиции сжались
Логика «цены вниз — рынок замер» в киевских данных не подтверждается. Медианный срок продажи однокомнатной и двухкомнатной квартиры упал до 35 дней против 47–48 дней годом ранее. У двухкомнатных сокращение особенно заметно: 35 дней сейчас, 48 год назад и 53 полгода назад — почти на треть короче.
Трёхкомнатные остаются самым медленным сегментом: 55 дней, столько же, сколько и осенью 2025 года. Но за один месяц показатель улучшился на 20% — с 69 дней. LUN трактует это так: часть продавцов пересматривает ожидания, а покупатели быстрее принимают решение по объектам, попадающим в их бюджет. Именно снижение цен и расчищает экспозицию.
Предложение сжимается, и прежде всего в больших форматах
В отдельном релизе от 26 октября LUN сообщил, что в сентябре в Киеве выставленных на продажу квартир было на 4% меньше, чем год назад, и на 2% меньше, чем в августе. Одесса движется в противоположную сторону: там количество объявлений выросло на 32%. Столичное сжатие неравномерно по комнатности.
Объявлений о квартирах с четырьмя и более комнатами стало меньше на 18%, трёхкомнатных — на 9%, двухкомнатных — на 4%. Однокомнатных, наоборот, на 4% больше, и теперь они формируют больше трети всей столичной витрины продаж. Структура предложения смещается в сторону самого ликвидного и самого дешёвого формата.
Людмила Кирюхина (Liudmyla Kiriukhina), руководитель LUN Statistics, связывает это с арендой: для человека, который переезжает, сдать и продать — разные решения, а рост арендного предложения на фоне сокращения продажных объявлений говорит о том, что часть собственников пока не готова расставаться с активом. Денис Судилковский (Denys Sudilkovskyi), директор по бренду и бизнесу LUN, считает аномалией прошлогодний рост выбора, а не нынешнее снижение: рынок возвращается к уровню 2024 года.
Первичка идёт против течения
Новостройки живут по другому сценарию. Медианная стартовая цена квадратного метра в Киеве в октябре составила 65 000 грн — на 18% больше, чем год назад. Основная часть роста, 11,7%, пришлась на последние полгода: в апреле медиана была 58 200 грн. Ещё 5,2% прироста обеспечил один только последний месяц.
По классам картина расходится. Комфорт прибавил за полгода 10,6%, до 56 300 грн за метр, бизнес-класс — 4,7%, до 83 300 грн. Эконом при этом подешевел на 7,3%, до 40 500 грн, премиум потерял 0,8%, до 158 000 грн. Общая медиана растёт быстрее любого отдельного класса, что в LUN считают признаком изменения структуры проектов в продаже.
Объяснение частично лежит на стороне предложения. Со ссылкой на Госстат LUN приводит данные: в первом полугодии 2026 года в Киеве начато строительство 1 470 квартир и домов — на 65% меньше, чем 4 248 годом ранее, и примерно на уровне 2024 года с его 1 523 объектами. С начала года в столице продано 10 317 квартир на этапе строительства, а на рынок вышло 7 674 новых.
Доступность растёт, доходность падает
Удешевление вторички улучшило соотношение цены и заработка. По расчётам LUN и Work.ua, однокомнатная квартира по медианной цене равна 6,7 года полной медианной зарплаты в Киеве против 7,6 года и год, и полгода назад. Во Львове и Луцке на тот же формат нужно 8,7 года — столица оказалась доступнее западных городов.
Арендодателю хуже. Медианная аренда однокомнатной квартиры — 17 000 грн в месяц: без изменений за год, но почти на 6% ниже, чем месяц назад, при росте числа арендных объявлений на 66% с начала августа до начала октября. Квартира теперь стоит 14,8 года аренды, на 8% больше, чем год назад.
Аналитик Руслан Аверин пересчитал это соотношение в валовую арендную доходность: около 6,8% до налогов, простоев и ремонта, что заметно уступает учётной ставке НБУ в 16% по гривневым инструментам.
География: Печерск и Деснянский живут в разных вселенных
Городские медианы маскируют огромный разброс. Однокомнатная квартира стоит $148 000 в Печерском районе и $43 000 в Деснянском — разрыв превышает $100 000 против примерно $77 000 год назад. За год однокомнатные на Печерске подорожали на 25%, а трёхкомнатные в Соломенском районе подешевели на 17%.
Состояние и возраст дома весят не меньше адреса. В Голосеевском районе медиана однокомнатной квартиры с ремонтом — $95 000 против $62 000 без ремонта. Хрущёвки остаются самым дешёвым сегментом с $43 000 за однокомнатную, а в домах, сданных после 2010 года, жильё примерно на 81% дороже — $78 000.
Тактика сторон сделки
Покупателю наибольшую коррекцию предлагают двухкомнатные: минус $14 000 к медиане предложения за полгода. Но ускорение оборота сокращает окно для торга по адекватно оценённым лотам. Продавцу данные подсказывают ориентир: объявления с ценой вблизи медиан сделок уходят примерно за пять недель, переоценённые простаивают, пока разрыв между витриной и кассой расширяется.
Инвестору сочетание растущего соотношения цены к аренде и снижающейся арендной платы делает покупку под сдачу менее привлекательной, чем полгода назад, тогда как новостройки продолжают дорожать. По оценке аналитика Руслана Аверина, более быстрые сделки на