Отправная точка: цифры сентября 2026
Разговор об инвестициях в столицу чаще всего сводится к покупке жилья, хотя выбор шире. Сравнивать инструменты имеет смысл только в одной системе координат: учётная ставка НБУ — 15,5%, инфляция за август — 8,1%, курс — 44,55 гривны за доллар, медианная однокомнатная квартира — 68 500 долларов. Эти четыре числа определяют, какая доходность считается приемлемой, а какая — нет.
Линейка, по которой меряют всё остальное
Государственные облигации — не столько конкурент квартире, сколько измерительный прибор. Гривневые бумаги на год дают 15,16%, на два года — 16,09%. Долларовые — около 4,2%. Доход не облагается ни налогом на доходы, ни военным сбором, вход начинается от 1 000 грн или от 1 000 долларов, выйти можно за считанные дни. Главный риск гривневой части — девальвация.
Из этого следует простое требование к недвижимости: чистая валютная доходность должна превышать 4,2%, иначе инвестор платит неликвидностью и налогом при продаже за результат, доступный без всякой возни с арендаторами. Пока НБУ держит 15,5%, гривневые бумаги забирают у квартир текущий доход — и жильё превращается в ставку на капитал, а не на арендный поток.
Коммерция: премия есть, но она за терпение
Стрит-ритейл и офисы класса B продаются в Киеве с валовой доходностью 9–11% — почти вдвое выше жилой. Порог входа начинается от 100 000 долларов, и рынок не раздаёт эту премию бесплатно. Вакантность помещения может тянуться полгода, бизнес-арендатор съезжает быстрее семьи, а покупателя на объект за 200 000 долларов найти труднее, чем на квартиру за 70 000.
Срок выхода здесь измеряется месяцами, налогообложение — 23% либо схема через ФОП. Это инструмент для тех, кто готов управлять объектом активно, а не получать перевод раз в месяц.
Стройка: где прячутся 25–40% и почему они не всем достаются
Разрыв между стартовой ценой на котловане и ценой готового жилья в киевских проектах 2024–2026 годов составляет 25–40% в долларах. Первичка за год подорожала на 15,3% в гривне — до 63 300 гривен за метр в августе. Это самый доходный сегмент города и одновременно самый узкий: за январь–июль 2026 года в Киеве стартовало 6 новых ЖК против 10 годом ранее, в области — 23.
Из валовой разницы вычитаются комиссия застройщика за переуступку (1 000–3 000 долларов либо 1–3% цены), налог 23% с прибыли и время. Между вводом дома и регистрацией права проходит от двух до восьми месяцев, сроки стройки сдвигаются регулярно, а 12% жилых комплексов Киевской области заморожены. После налога остаётся 15–28%.
Вторичка: аренда, которая отстаёт от цены
Медианная однокомнатная за 68 500 долларов сдаётся за 18 000 гривен — 404 доллара по текущему курсу, то есть 7,1% валовыми. Дальше вычитаются месяц простоя в году, единый налог с военным сбором и ЕСВ при работе через ФОП, около 1% стоимости в год на обслуживание, комиссия риелтора при смене жильца и коммуналка в пустой квартире. Остаётся примерно 4,2% чистыми.
Вторая часть дохода — переоценка объекта. За год однокомнатные прибавили 5% в долларах, двухкомнатные — 2%, трёхкомнатные не изменились. Арендные ставки при этом стоят: однушки не подорожали вовсе, трёхкомнатные подешевели на 5% за месяц к сентябрю. Знаменатель растёт, числитель замер — доходность аренды сжимается механически.
Пять строк в одной таблице
| Инструмент | Входной билет | Доходность в год | Ликвидность | Налог | Главный риск |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира под аренду (вторичка) | от 44 000 $ | 7,1% валовыми, около 4,2% чистыми, плюс рост цены | 41 день экспозиции | 23% с аренды или ФОП 6% | простой, падение аренды |
| Новостройка на этапе стройки | от 30% цены (взнос) | 25–40% за 2–3 года, 15–28% после налога | только переуступка | 23% с прибыли | задержка ввода, заморозка |
| Коммерческое помещение | от 100 000 $ | 9–11% валовыми | месяцы | 23% или ФОП | вакантность, арендатор |
| ОВГЗ в гривне, 1 год | от 1 000 грн | 15,16% | дни | 0% | девальвация |
| ОВГЗ в долларах | от 1 000 $ | около 4,2% | дни | 0% | — |
Таблицу читают построчно, а не по колонке доходности. Квартира — единственная позиция, где результат складывается из двух источников, причём второй не выплачивается деньгами до момента продажи и ничем не гарантирован. Покупатель, рассчитывающий на 4,2% плюс 5% роста, получает около 9% в долларах — при условии, что рост продолжится и сделка состоится не раньше трёх лет владения, иначе 10% налога с цены поглотят прирост.
Три сценария для 70 000 долларов
Инвестор с таким капиталом и горизонтом три года выбирает между одной квартирой на вторичке (4,2% чистыми плюс переоценка, деньги заперты), взносом 30% в стройку с остатком в долларовых ОВГЗ (верхняя граница 25–40% на взнос, нижняя — заморозка) и полным уходом в облигации (15% в гривне или 4,2% в долларах, выход за дни, налог 0%).
Аналитик Руслан Аверин обращает внимание на комбинированный вариант: взнос в стройку плюс бумаги на остаток дают ту же ожидаемую доходность, что квартира под аренду, но половина капитала сохраняет дневную ликвидность. По оценке аналитика, именно так распределяет деньги большинство частных инвесторов, заходящих в Киев не в первый раз.