Легальность как расчёт, а не как принцип
Формально киевский арендодатель 2026 года выбирает между тремя налоговыми режимами, сумма налога в которых различается примерно в четыре раза. Фактически самым массовым остаётся четвёртый вариант — не платить вовсе. Поэтому разбор логичнее начинать не с таблицы ставок, а с вопроса, сколько ещё этот четвёртый вариант будет оставаться невидимым для налоговой службы.
Четыре канала, по которым видна аренда
В 2026 году информация приходит к налоговой четырьмя путями. Нотариусы с июня уведомляют о договорах аренды в день удостоверения. Банки дают картину по регулярным поступлениям одинаковой суммы от одного и того же лица. Соседи и ОСМД — через обращения. Четвёртый путь автоматический: заявленная льгота по налогу на недвижимость на квартиру, где прописан кто-то другой.
Пятый канал появится в 2027 году
Рада 9 июня 2026 года приняла закон 4903-IX о цифровых платформах. OLX, DIM.RIA, Airbnb и другие площадки становятся налоговыми агентами по доходам от сдачи жилья другим физлицам: при доходе свыше 2 000 евро в год ставка составит 5% НДФЛ плюс 5% сбора — 10% вместо 23%. Одновременно арендодатель в этом режиме теряет льготу в 60 м².
На 12 сентября 2026 года закон не подписан президентом: спор идёт о непрофильных правках о финансовом мониторинге. До подписания действуют прежние 23% либо ФОП. Если норма заработает, режим физлица окажется дешевле второй группы уже при аренде 24 000 гривен, а площадки начнут отчитываться о каждом объявлении.
Арифметика трёх режимов на медианной аренде
| Аренда в месяц | Физлицо: 18% + 5% | ФОП 3 группы: 5% + 1% + ЕСВ 1 902,34 | ФОП 2 группы: 1 729,40 + ЕСВ 1 902,34 |
|---|---|---|---|
| 18 000 грн (1-комнатная) | 4 140 | 2 982 | 3 632 |
| 26 000 грн (2-комнатная) | 5 980 | 3 462 | 3 632 |
| 44 200 грн (3-комнатная) | 10 166 | 4 554 | 3 632 |
Физлицо платит 18% НДФЛ и 5% военного сбора со всей суммы: авансы вносятся в течение 40 дней после каждого квартала, декларация подаётся до 1 мая, доплата — до 1 августа. Если арендатором выступает компания или ФОП, налог удерживает он сам как налоговый агент, и владельцу остаётся только контроль.
Где проходят границы выгоды
Третья группа платит 5% единого налога и 1% военного сбора с оборота плюс ЕСВ 1 902,34 гривны в месяц независимо от дохода. Порог, выше которого такой ФОП дешевле физлица, — около 11 200 гривен: ниже фиксированное ЕСВ уничтожает экономию. В Киеве дешевле этой границы сдаётся жильё только в Деснянском районе.
Вторая группа — фиксированные 1 729,40 гривны единого налога плюс ЕСВ, итого 3 632 гривны при любой аренде. Она дешевле третьей группы начиная с 28 800 гривен, но сдавать разрешено лишь физлицам и плательщикам единого налога: договор с компанией на общей системе выбивает из группы со штрафом 15%. Общее ограничение для единщиков — не больше 400 м² жилой площади в аренде.
Налог на недвижимость: льгота исчезает
Сданная квартира теряет льготу в 60 м², и налог начисляется на всю площадь по киевской ставке 120 гривен за метр. Однокомнатная площадью 45 м² даёт 5 400 гривен в год вместо нуля, двухкомнатная 68 м² — 8 160. На фоне 216 000 гривен годовой аренды это 2,5–4% дохода, зато именно эта строка проверяется автоматически.
Сколько стоит обслуживание ФОП
Регистрация бесплатна и занимает день через Дію. Далее — книга учёта доходов, ежеквартальная декларация и ЕСВ раз в квартал: самостоятельно это примерно час работы за квартал. Бухгалтер берёт 1 000–2 000 гривен в месяц, что для одной квартиры съедает половину экономии. По оценке аналитика Руслана Аверина, ФОП оправдан с первой квартиры при самостоятельном учёте и со второй — при бухгалтере.
Отдельная скрытая цена — статус. Доход от аренды у ФОП считается предпринимательским, и квартира, «используемая в хозяйственной деятельности», при продаже облагается по правилам продажи имущества физлица, хотя налоговая периодически трактует это иначе. Судебная практика на стороне владельца, но продавать объект разумнее после закрытия ФОП или вывода квартиры из деятельности.
Договор: 11 месяцев, опись и пункт об ударах
Нотариальное удостоверение и регистрация не нужны, если срок меньше трёх лет; при трёх годах и больше требуются и то, и другое с регистрацией права пользования. Киевская практика — 11 месяцев с продлением. Сверх цены и срока вписывают показания счётчиков и плательщика коммуналки, депозит и условия удержания, опись имущества с фотографиями, порядок посещения квартиры владельцем.
Дальше — условия досрочного расторжения, обычно с уведомлением за месяц, ответственность за повреждения, запрет субаренды и посуточной сдачи. Специфика 2026 года — отдельный пункт о повреждении дома в результате удара: кто оплачивает ремонт, приостанавливается ли аренда, как возвращается депозит. Владельцу договор подтверждает доход, арендатору — защищает от выселения без уведомления.
Цена риска в цифрах
Штраф за незадекларированный доход — 25% суммы налога при умысле и 10% без него, плюс пеня, плюс 340 гривен за неподанную декларацию, плюс налог за три предыдущих года. Однокомнатная за 18 000 гривен при трёх годах молчания даёт 149 000 гривен налога, 37 000 штрафа и пеню. Тот же владелец через ФОП заплатил бы 107 000 гривен, разница — 79 000 не в пользу теневого варианта.
Что из этого следует
Выбор сводится к двум числам: третья группа оправдана с первой квартиры при аренде выше 11 200 гривен, вторая — при трёх и более объектах дороже 28 800. Договор — на 11 месяцев, с описью и пунктом об ударах. Руслан Аверин отмечает, что судьба закона 4903-IX важнее ставок: в 2027 году площадки увидят то, что налоговая пока ищет вручную.