Термін експозиції київської квартири скоротився до 41 дня проти 60 у січні — формально це ознака жвавого ринку. Проте швидкість продажів з'явилася не завдяки зростанню цін, а завдяки їхньому мовчазному зниженню: покупці виходять на угоду лише тоді, коли продавець погоджується на цифру, помітно нижчу за ту, що висить в оголошенні.
Райони: розкид більш ніж утричі
Географія важить для київського покупця більше, ніж кількість кімнат. Медіана однокімнатної квартири у Печерському районі перевищує показник Деснянського більш ніж утричі. Дані нижче — за липень 2026 року, вони враховують інший метод розрахунку, ніж вересневі медіани по місту, тому абсолютні значення вищі, але співвідношення між районами зберігається.
| Район | Медіана 1-кімнатної | Зміна за рік |
|---|---|---|
| Печерський | 164 076 $ | +14% |
| Шевченківський | 98 918 $ | +5% |
| Голосіївський | 84 730 $ | +10% |
| Подільський | 82 343 $ | +8% |
| Солом'янський | 69 321 $ | +4% |
| Дарницький | 65 032 $ | −3% |
| Дніпровський | 62 072 $ | −3% |
| Оболонський | 60 881 $ | +1% |
| Святошинський | 51 475 $ | −2% |
| Деснянський | 45 309 $ | +3% |
По місту дані OLX за липень дають 74 776 $ проти 68 500 $ за вересневою статистикою ЛУН. Правий берег дорожчає, лівий — Дарницький і Дніпровський — дешевшає на 3% за рік. Печерські плюс 14% пояснюються попитом на будинки поруч з укриттями та без перебоїв із теплом, а не загальним підйомом ринку.
Вторинка: цифра в оголошенні та цифра в договорі
Однокімнатні квартири виставляють по 68 500 $ (плюс 5% за рік), а продають по 55 500 $ — розрив 19%. Двокімнатні: 102 000 $ в оголошеннях (плюс 2%) проти 79 500 $ в угодах, різниця 22%. Трикімнатні стоять у базах по 150 000 $ без річної динаміки, а йдуть по 98 000 $ — мінус 35%. Сегмент від чотирьох кімнат тримає медіану оголошень 380 000 $.
Закономірність проста: чим більша площа, тим вужче коло покупців і тим довше продавець готовий чекати. За останні півроку двокімнатні квартири втратили 5,3% ціни, трикімнатні — 7,4%. У гривні за курсом 44,55 медіани оголошень виглядають так: 3,05 мільйона за однокімнатну, 4,54 мільйона за двокімнатну, 6,68 мільйона за трикімнатну.
Первинка: дефіцит стартів тримає ціну
Стартова ціна новобудови у серпні становила 63 300 гривень за метр, тобто близько 1 410 доларів. За рік показник додав 15,3%, але за місяць втратив 5,9% — серпнева корекція після липневого піку. За класами долар за метр розподіляється так: економ — 860, комфорт — 1 220, бізнес — 1 830, преміум — 3 610.
Районні медіани стартових цін у середині 2026 року: Печерський — 2 810, Шевченківський — 1 730, Подільський — 1 600, Оболонський і Голосіївський — по 1 320, Святошинський — 1 300, Солом'янський — 1 260, Дніпровський — 1 120, Дарницький — 1 090, Деснянський — 810. Медіана міста — 1 340 доларів за метр.
Первинка обганяє вторинку не через якість, а через обсяг пропозиції. За січень–липень у Києві стартувало 6 нових житлових комплексів проти 10 роком раніше. При цьому попит у липні впав на 21% до червня: покупці новобудов узяли паузу й спостерігають.
Оренда без осіннього сплеску
На початку вересня медіана оренди однокімнатної квартири — 18 000 гривень, двокімнатної — 26 000, трикімнатної — 44 200. За рік однокімнатні не подорожчали зовсім, двокімнатні подешевшали на 3,8%. Традиційного студентського сезону у 2026 році не сталося: орендарі шукають укриття поруч і резервне тепло, а не близькість до університету.
Розрив між районами повторює логіку продажів: Печерський — 38 100 гривень за однокімнатну, Деснянський — 10 000. Валова дохідність однокімнатної квартири становить 7,1%, якщо рахувати від медіани оголошень, і 8,7%, якщо від медіани реальних угод. Ціна входу визначає підсумок інвестора сильніше за будь-який ремонт.
Рік у коротких підсумках
Однокімнатні квартири на вторинці — єдиний сегмент зі зростанням, плюс 5% у доларі. Дво- і трикімнатні півроку дешевшають, втрати становлять від 5% до 7%. Новобудови додали 15% у гривні на тлі вдвічі меншої кількості стартів. Експозиція скоротилася з 60 днів до 41.
Доступність житла залишається низькою. Відношення ціни квартири до річного доходу сім'ї по Україні дорівнює 8,7 за даними НБУ. У Києві при середній зарплаті 49 463 гривні й однокімнатній квартирі за 3,05 мільйона це приблизно п'ять років повного доходу одного працюючого без жодних інших витрат.
Як користуватися цими цифрами
Фактично у столиці працюють два паралельні ринки. Перший, рекламний, додає 2–5% на рік і виглядає врівноваженим. Другий, договірний, лежить на 19–35% нижче, і його розрив із першим розширюється зі зростанням площі квартири. Орієнтація на перший ринок означає оплату спокою продавця.
Аналітик Руслан Аверін звертає увагу, що до рішення НБУ 17 вересня та до старту опалювального сезону власники дво- і трикімнатних квартир зберігають готовність торгуватися. Якщо навесні ставка почне знижуватися, це вікно для переговорів закриється, а нинішня різниця між оголошенням і договором почне звужуватися не на користь покупця.