Де зникає обіцяна третина
Презентація забудовника завершується однією цифрою: ціна метра від старту продажів до введення зростає на чверть або третину. Цифра правдива. Проблема в тому, що вона описує рух прайсу, а не рух грошей інвестора. Між заявленим зростанням і сумою на рахунку стоять комісія за відступлення, податок, зсув строків введення та місяці очікування реєстрації.
Розрахунок на модельній угоді
Базовий сценарій: квартира 45 м² за 1 150 доларів за метр, тобто 51 750 доларів, оплачена повністю на старті. Через 30 місяців аналогічна квартира в цьому ж будинку коштує на 30% більше — 67 300 доларів. Валовий прибуток становить 15 550 доларів. Далі від нього послідовно віднімають усі витрати виходу.
| Стаття | Сума | Залишок |
|---|---|---|
| Зростання ціни за 30 місяців | +15 550 $ | 15 550 $ |
| Комісія забудовника за відступлення | −1 500 $ | 14 050 $ |
| Податок 23% з прибутку (з вирахуванням витрат) | −3 232 $ | 10 818 $ |
| Затримка введення на 6 місяців (втрачені 4,2% річних) | −1 087 $ | 9 731 $ |
| Разом чистими | 9 731 $, 18,8% за цикл |
Якщо врахувати затримку і розтягнути цикл до 36 місяців, отримуємо 6,3% річних у доларах. Це вище за чисту дохідність оренди готової квартири, яка дає 4,2%, але помітно нижче за рекламну третину. Проміжок між 30% і 18,8% — і є фактична вартість виходу з проєкту.
Податкова розвилка
Спосіб продажу змінює результат сильніше, ніж вибір поверху. При відступленні прав податок рахують із прибутку за ставкою 23%, що дає 3 232 долари. Якщо ж інвестор дочекався введення та реєстрації права власності, ставка становить 10% від повної ціни угоди — 6 730 доларів. Чистий результат у другому випадку падає до 13,5% за цикл.
Ринок, у який заходять гроші
Первинка Києва за рік подорожчала на 15,3% у гривні — до 63 300 гривень за метр у серпні, приблизно 1 410 доларів. Пропозиція при цьому стискається: за січень–липень 2026 року стартувало лише 6 нових житлових комплексів проти 10 за той самий період 2025 року і 43 у 2021-му. В області стартували 23 проєкти.
Попит у липні просів на 21% за місяць — покупці чекали осені та рішення НБУ щодо ставки 17 вересня. Дефіцит нових проєктів працює на користь власників готового житла, але водночас звужує вибір: помилка у виборі забудовника коштує дорожче, коли альтернатив на ринку обмаль.
Стартові умови вересня 2026 року
ЖК Русанівська Гавань від компанії Ковальська пропонує ціни від 49 445 гривень за метр, розтермінування 0% при внеску 30% до здачі, знижку 3% при оплаті половини та 5% при повній оплаті. ЖК Respublika від KAN дає 0% до 5 років при внеску від 10%, проте відступлення під час будівництва там заборонене.
ЖК Гранд Бурже працює за схемою 0% на 3 роки при внеску 23%, а при повній оплаті просить 1 050–1 150 доларів за метр із прив'язкою ціни до долара. ЖК Свідомі пропонує знижку 10% при повній оплаті проти 3% при розтермінуванні на 5 років. Старт від 49 445 гривень проти середніх 63 300 — дисконт у 22%.
Чотири чинники, що з'їдають прибуток
Затримка введення коштує близько 2% дохідності за кожні шість місяців понад строк: капітал не працює, а квартира не здається в оренду. У 2025–2026 роках київські проєкти вводили із затримкою від трьох місяців до півтора року. Реєстрація права власності після введення додає ще від двох до восьми місяців очікування.
Заморозка — другий чинник. У Київській області зупинено 111 із 908 житлових комплексів, тобто 12,2%. За законом 2518-IX інвестор володіє спеціальним майновим правом на конкретну квартиру з записом у реєстрі: його можна продати, закласти, а після введення воно автоматично стає власністю.
Старі схеми — фонд фінансування будівництва, форвардні контракти, деривативи — при розірванні договору зазвичай повертають лише 50–70% сплаченої суми. Тому перевірка схеми продажу, на думку аналітика Руслана Аверіна, важливіша за перевірку планування квартири та виду з вікна.
Третій чинник — заборона відступлення до введення або до повної оплати. Такий інвестор позбавлений єдиного каналу виходу до здачі будинку. Четвертий — переоцінка стадії: дисконт у 20–25% існує лише там, де старт справді дешевший за ринок. Проєкти з доларовою прив'язкою і повною ціною на котловані дають тільки ринкове зростання, 5–15% на рік.
Три фільтри перед угодою
Перший фільтр — схема продажу: лише спеціальне майнове право за законом 2518-IX із реєстрацією в реєстрі. Додатковою ознакою банківської перевірки слугує акредитація в програмі єОселя, куди входять 158 забудовників і 391 об'єкт. Другий — історія введення: попередні черги того самого забудовника здані із затримкою не більше ніж шість місяців.
Третій фільтр — право на відступлення, прямо прописане в договорі без умови повної оплати. Проєкт, що проходить усі три перевірки, приносить 15–28% чистими за цикл. Проєкт, що не проходить перший, не вартий і 40% обіцяного зростання, підсумовує аналітик Руслан Аверін.