Склад, а не рынок: 44,2 месяца запаса
Самая показательная цифра киевской первички — не цена и не количество сделок, а срок распродажи остатков. В конце августа 70 столичных проектов с реальными продажами держали в экспозиции 15 458 квартир примерно на $1,87 млрд. При текущем темпе это 44,2 месяца запаса против 33 месяцев в июле. KSD считает избыточным всё, что превышает 18 месяцев.
Перекос распределён крайне неравномерно. В Дарницком районе запас составляет 18,1 месяца, в Подольском — 19,4, то есть близко к норме. Зато Голосеевский даёт 82,6 месяца: 4 377 квартир, больше четверти всего предложения города, и лишь 53 продажи в августе. Печерский — 83,4 месяца, Днепровский — 92,2.
Расслоение видно и по сегментам. Комфорт-класс забрал 276 из 350 августовских сделок, около 79% рынка. Эконом-класс при 622 квартирах в экспозиции продал четыре штуки. Фактически спрос сжался до одного ценового коридора, а остальные сегменты работают как витрина без оборота.
Сентябрьская статистика и масштаб просадки
Киевские застройщики в сентябре 2026 года реализовали 180 квартир на $20,2 млн. Данные Киевской школы девелопмента опубликовал Forbes Ukraine в среду, 21 октября. В августе было 350 сделок, при этом на рынок вышло 1 005 новых квартир — почти три новые единицы предложения на каждую проданную, отмечал основатель KSD Игорь Райков в колонке от 6 октября.
Для сравнения: по оценке Райкова, в 2021 году первичный рынок Киева продавал квартир примерно на $200 млн в месяц. Средняя сделка сентября — около $112 000 по расчёту averin.com на основе данных KSD, который сделал аналитик Руслан Аверин. В августе средняя покупка в комфорт-классе составляла около $86 000, в бизнес-классе — около $176 000.
Прайсы октября: гривна против доллара
| Сегмент | Цена | Изменение за год |
|---|---|---|
| Новостройка, эконом-класс | 40 700 грн за м² | +2% |
| Новостройка, комфорт-класс | 56 500 грн за м² | +17% |
| Новостройка, бизнес-класс | 84 800 грн за м² | +14% |
| Вторичка, однокомнатная | $67 000 | +1% |
| Вторичка, двухкомнатная | $98 800 | −6% |
| Вторичка, трёхкомнатная | $145 000 | −3% |
Валютная оптика смягчает картину. По данным LUN, комфорт-класс за полгода подорожал на 5% в долларах, а эконом-класс подешевел на 12%. Официальный курс НБУ 21 октября — 45,08 грн за доллар против 41,76 годом ранее, то есть гривна потеряла около 8%. Медиана комфорт-класса по текущему курсу — примерно $1 250 за квадратный метр, а гривневый рост на 17% в долларах сжимается до 8% по расчёту averin.com.
Вторичный рынок идёт в противоположную сторону: двухкомнатные квартиры за полгода подешевели в долларах примерно на 12%, спрос сдерживает война.
Почему застройщики не режут цену
Механизм описал Райков. Большинство из примерно 15 500 продающихся в Киеве квартир ещё не построены, а финансируются деньгами покупателей, а не банковскими кредитами. Когда поступления падают, девелопер не снижает прайс, он замедляет темп стройки. «Резать негде», — пишет Райков, указывая на подорожание материалов и нехватку рабочих. Избыток предложения проявляется в темпах работ и количестве новых запусков.
Данные по издержкам подтверждают логику. По Госстату, в январе–июле 2026 года объём строительства в Украине сократился на 11,2% в годовом выражении. Алексей Ращупкин из Altius Capital 19 октября сказал изданию Минфин, что арматура может подорожать на 30–50%, поскольку импорт замещает остановленные металлургические заводы; это предварительная оценка. Промышленное стекло Украина не производит.
Запуски сворачиваются. Forbes Ukraine сообщает, что Kreator-Bud продолжает строить уже начатые проекты, но перенёс несколько новых стартов на 2027 год. Часть компаний выполняет лишь 10–20% плана продаж. Настроение отрасли передаёт фраза из публикации: «Мы закладываем пессимистичный сценарий».
єОселя как единственный мотор спроса
Кабинет министров 15 октября утвердил изменения в программу єОселя, о чём Министерство экономики сообщило 19 октября. Для молодых семей установлена ступенчатая ставка: 7% годовых в первые три года, 10% с четвёртого по десятый год и 12% начиная с одиннадцатого. Каждый ребёнок, рождённый или усыновлённый после выдачи кредита, снижает базовую ставку: после первого 7% превращаются в 5%, нижняя граница — 0,1%.
Расширены и параметры жилья: цена и площадь могут превышать нормы программы до 40%, разницу покупатель доплачивает собственными средствами. Премьер-министр Сергей Корецкий уточнил, что увеличенная площадь касается новостроек или домов, введённых в эксплуатацию не более трёх лет назад. Льготные условия для жилья возрастом 20 лет и больше распространены на Николаевскую область.
Финансирование растёт: проект бюджета на 2027 год предусматривает 45 млрд грн на єОселя, что на 27,9 млрд грн больше, чем в 2026-м, сообщила 28 сентября народный депутат Нина Южанина. При этом опрос Factum Group для OLX Real Estate показал, что воспользоваться программой планируют 16% потенциальных покупателей, а приемлемой ставкой 90% назвали