Головна цифра ринку — не ціна, а запас пропозиції
Київська школа девелопменту (Kyiv School of Development, KSD) вимірює первинний ринок у місяцях запасу пропозиції — це час, за який наявні квартири розійдуться за нинішнього темпу продажів. Наприкінці серпня 70 київських проєктів із реальними продажами пропонували 15 458 квартир приблизно на $1,87 млрд. Це 44,2 місяця запасу проти 33 місяців у липні. Надлишком KSD вважає все, що перевищує 18 місяців.
Показник за місяць погіршився більш ніж на одинадцять місяців запасу, і сталося це не через нову пропозицію, а через зникнення покупців. Коли знаменник дробу стискається швидше, ніж чисельник, ринок формально виглядає переповненим навіть без масових нових стартів. Саме цей розрив між складом і темпом збуту пояснює подальшу поведінку забудовників краще, ніж будь-який прайс-лист.
Географія перекосу: Дарниця проти Голосієва
Надлишок розподілений вкрай нерівномірно. У Дарницькому районі запас становить 18,1 місяця, у Подільському — 19,4, тобто обидва балансують біля межі норми. Натомість Голосіївський район має 82,6 місяця: там зосереджено 4 377 квартир, понад чверть усієї пропозиції міста, а серпень дав лише 53 продажі. Печерський район показує 83,4 місяця, Дніпровський — 92,2.
Сегментний зріз не менш показовий. Комфорт-клас забрав 276 із 350 серпневих угод, близько 79% ринку. Економ-клас за той самий місяць продав чотири квартири, хоча в пропозиції їх було 622. Фактично покупець із державною іпотекою сконцентрований у вузькій ціновій смузі, а решта пропозиції простоює.
Вересневий зріз: 180 угод і $20,2 млн
У вересні 2026 року столичні забудовники продали 180 квартир на $20,2 млн — дані KSD, які Forbes Ukraine оприлюднив у середу, 21 жовтня. Падіння триває другий місяць поспіль. У серпні було 350 угод, тоді як на ринок вийшло 1 005 нових квартир — майже три нові квартири на кожну продану.
Масштаб просідання добре видно в історичному порівнянні: за оцінкою засновника KSD Ігоря Райкова, у 2021 році первинний ринок Києва продавав квартир приблизно на $200 млн на місяць. Середня угода вересня — близько $112 000 за розрахунком averin.com на підставі даних KSD. У серпні середній продаж у комфорт-класі становив близько $86 000, у бізнес-класі — близько $176 000.
Прайс не відступає: ціни пропозиції на початок жовтня
| Сегмент | Ціна | Зміна за рік |
|---|---|---|
| Новобудова, економ-клас | 40 700 грн за м² | +2% |
| Новобудова, комфорт-клас | 56 500 грн за м² | +17% |
| Новобудова, бізнес-клас | 84 800 грн за м² | +14% |
| Вторинний ринок, однокімнатна | $67 000 | +1% |
| Вторинний ринок, двокімнатна | $98 800 | −6% |
| Вторинний ринок, трикімнатна | $145 000 | −3% |
У доларах картина м'якша. За даними LUN, комфорт-клас за пів року подорожчав на 5% у доларах, економ-клас подешевшав на 12%. Офіційний курс НБУ 21 жовтня — 45,08 грн за долар проти 41,76 роком раніше, тобто гривня втратила близько 8%. За поточним курсом медіана комфорт-класу — приблизно $1 250 за квадратний метр, а гривневий приріст у 17% скорочується приблизно до 8% у доларах, за розрахунком averin.com. Вторинний ринок іде у зворотний бік: двокімнатні за пів року втратили в доларах близько 12%.
Чому цінники не рухаються вниз
Механізм описує колонка Райкова у Forbes Ukraine від 6 жовтня. Більшість із приблизно 15 500 квартир, що продаються в Києві, ще не збудовані, і фінансуються вони переважно грошима покупців, а не банківськими кредитами. При падінні надходжень забудовник не ріже ціну, а сповільнює темп будівництва під наявний грошовий потік. «Різати нема де», — пише Райков, посилаючись на здорожчання матеріалів і дефіцит робітників.
Витратна сторона підтверджує логіку. За даними Держстату, у січні–липні 2026 року обсяг будівництва в Україні скоротився на 11,2% у річному вимірі. Олексій Ращупкін з Altius Capital 19 жовтня сказав виданню Мінфін, що арматура може подорожчати на 30–50% через заміщення імпортом зупинених металургійних заводів; це попередня оцінка. Промислового скла Україна не виробляє. Компанія Kreator-Bud добудовує розпочаті проєкти, але кілька нових запусків перенесла на 2027 рік. Настрій ринку передає цитата: «Ми закладаємо песимістичний сценарій» — при тому, що частина забудовників виконує лише 10–20% плану продажів.
єОселя: нова конструкція ставки
15 жовтня Кабінет Міністрів ухвалив зміни до програми єОселя, про що Міністерство економіки повідомило 19 жовтня. Для молодих сімей діє модель 7% річних у перші три роки, 10% з четвертого по десятий рік і 12% з одинадцятого. Кожна дитина, народжена або усиновлена після видачі кредиту, знижує базову ставку: після першої 7% перетворюються на 5%, мінімальна межа — 0,1%.
Ціна та площа житла можуть перевищувати норми програми до 40%, різницю покупець доплачує власним коштом. Прем'єр-міністр Сергій Корецький уточнив, що збільшена площа стосується новобудов або будинків, введених в експлуатацію не більш ніж три роки тому. Пільгові умови для житла віком 20 років і більше поширили на Миколаївщину. Проєкт бюджету на 2027 рік передбачає 45 млрд грн на програму — на 27,9 млрд грн більше, ніж у 2026-му, повідомила 28 вересня народна депутатка Ніна Южаніна. За опитуванням Factum Group для OLX Real Estate, 16% потенційних покупців планують скористатися єОселею, але 90% назвали прийнятною ставку 5% річних або нижче.
Оренда не закриває очікування
Орендний сценарій теж слабшає. Медіанна плата за однокімнатну квартиру в Києві, за даними LUN, — 16 000 грн, на 6% менше, ніж рік тому; за трикімнатну — 36 200 грн, на 14% менше. OLX Real Estate повідомив, що у вересні кількість оголошень про оренду однокімнатних зросла за місяць на 20%, тоді як попит упав на 20%.
Проста ілюстрація: квартира за медіанною ціною вторинного ринку $67 000, здана за 16 000 грн на місяць, дає близько 192 000 грн на рік, тобто приблизно $4 260 за офіційним курсом і 6,4% валової дохідності до податків, простоїв та ремонтів. Облікова ставка НБУ становить 16%, і гривневі депозити виглядають прямим конкурентом. Новобудова додає до цієї арифметики 12–18 місяців очікування без доходу.
Котлован, розстрочка і простір для торгу
Ринок розшарувався за стадією готовності. Райков зазначає, що після 2022 року покупці надивилися на заморожені об'єкти, тож на етапі котловану майже не купують, а маркетмейкери відкривають продажі приблизно на десятому поверсі, за 12–18 місяців до введення в експлуатацію. Рання знижка тепер іде в парі з ризиком уповільнення будівництва, і в районах із запасом 80–90 місяців цей ризик не теоретичний.
Розстрочка залишається робочим інструментом: приклад Райкова — квартира за $50 000 з першим внеском $5 000 на 48 місяців, близько $940 щомісяця. На думку аналітика Руслана Аверіна, розрив між падінням кількості угод на 62% і зростанням цін пропозиції на 17% описує ринок, що завмер на прайсах, а не ринок сили. Аналітик Руслан Аверін додає, що забудовник із виконанням плану на 10–20% має причини поступатися умовами оплати, навіть не чіпаючи цінник.
Індикатори найближчих місяців
Жовтнева статистика KSD покаже, чи стане пауза трендом: третій місяць падіння поспіль зафіксує новий режим ринку. Другий орієнтир — запас пропозиції: значення вище 44,2 місяця означатиме, що залишки ростуть швидше за збут. Третій — перші кредити молодим сім'ям за оновленими умовами єОселя, які покажуть, чи здатна держпрограма компенсувати розрив між 16% потенційних користувачів і 90%, що хочуть ставку 5% або нижче.