Условная вилла на Бали за $400 000, купленная под обещанные 10% годовых, при честном подсчёте приносит минус 1,0% в год. Кондоминиум на Пхукете за $300 000 при рекламных 8% оставляет владельцу 3,0%. Разница между этими результатами объясняется не качеством пляжа и не потоком туристов, а юридической формой владения и шестью строками расходов, которых нет в презентации продавца.
Разбор одной виллы: куда уходят 40 000 долларов
Ни одна независимая консалтинговая компания не публикует чистую доходность вилл на Бали или Пхукете. Horwath HTL и C9 Hotelworks отчитываются о загрузке и тарифах номеров, а не о доходности инвестиций. Мост от валовой цифры к чистой приходится собирать вручную, из отдельных статей расходов, каждая из которых известна и проверяема.
Управление забирает 15–20% валовой выручки — так говорят консультанты, которых цитирует realestate.com.au; при 20% это $8 000. Платформы бронирования берут около 15%: Airbnb переводит всех хозяев на комиссию 15,5%, которую платит только хозяин, это ещё $6 000. Резерв на обслуживание и мебель в 1,5% от цены в год — $6 000.
Остаётся налог. Окончательный сбор для нерезидента в Индонезии составляет 20% от валовой арендной платы, по некоторым соглашениям 10%. При базовой ставке это $8 000. В деньгах владелец удерживает $12 000, или 3,0% от вложенных $400 000 — треть рекламной цифры и примерно уровень депозита в твёрдой валюте.
| Условно, в год | Вилла на Бали в лизхолд, $400 000 | Кондо на Пхукете во фрихолд, $300 000 |
|---|---|---|
| Валовая арендная плата | $40 000 (10,0%) | $24 000 (8,0%) |
| Управление, 20% валового дохода | −$8 000 | −$4 800 |
| Платформы бронирования, 15% валового дохода | −$6 000 | −$3 600 |
| Резерв на обслуживание | −$6 000 (1,5% цены) | −$3 000 (1,0% цены) |
| Налог на аренду | −$8 000 (20% валового дохода) | −$3 600 (около 15% валового дохода) |
| Чистый денежный доход | $12 000 (3,0%) | $9 000 (3,0%) |
| Амортизация аренды | −$16 000 (25 лет) | нет, фрихолд |
| Экономическая доходность до изменения цены | −$4 000 (−1,0%) | $9 000 (3,0%) |
Строка, которой нет в буклете
Лизхолд на 25 лет к концу срока не стоит ничего. Это значит, что каждый год из цены покупки списывается $16 000. С учётом этой амортизации условная вилла приносит около −1,0% в год до любого изменения её рыночной стоимости. Расчёт для кондо на Пхукете с валовой доходностью 8% даёт те же 3,0% в деньгах, но амортизировать там нечего.
Цифра по Пхукету держится на одном допущении: квартира находится в здании с гостиничной лицензией либо сдаётся на 30 дней и дольше. Иначе под угрозой оказывается не расходная часть, а сама строка арендного дохода. Именно здесь регулирование 2026 года бьёт по модели сильнее любых комиссий.
Право владения: аренда против собственности
Ни один из островов не продаёт землю иностранцам. В Индонезии фрихолд (Hak Milik) по Аграрному закону 1960 года закреплён за гражданами. Самый распространённый путь — лизхолд (Hak Sewa) на 25–30 лет, частный договор с владельцем земли, продление которого согласовывают отдельно, иногда уже с наследниками. Номинальные схемы незаконны и юридической силы не имеют.
Второй путь — право пользования (Hak Pakai) для иностранца с видом на жительство при соблюдении региональных минимальных цен, около 5 млрд рупий за дом. Третий — компания PT PMA с правом застройки (HGB): инвестиционный план свыше 10 млрд рупий на проект и корпоративный налог 22%. Покупка облагается налогом на передачу 5% плюс нотариус 1–2,5%.
Таиланд ближе к настоящей собственности, но только в кондоминиуме: иностранцы владеют квартирами во фрихолд, пока доля иностранного владения не превышает 49% общей площади здания. Максимальный срок регистрируемой аренды земли — 30 лет. Сбор за переоформление — 2%, налог на аренду прогрессивный, эффективно 7,24–25,20%. Реформы о квоте 75% в курортных районах и аренде на 99 лет обсуждаются с 2024 и 2025 годов, но к февралю 2026-го не приняты.
2026-й: год лицензий и рейдов
На Бали губернатор Ваян Костер 8 мая издал распоряжение, требующее от Airbnb, Agoda, Booking.com и Traveloka прекратить размещать объекты без регистрационного номера бизнеса и уплаченных налогов. По данным The Jakarta Post, из примерно 470 000 объявлений на девяти платформах регистрацию имели лишь около 31 000. Контроль стартовал в Денпасаре и Бадунге, куда входят Чангу и Улувату.
В Таиланде к началу 2026 года обвинения предъявлены более чем 850 компаниям с номинальными владельцами, только на Самуи и Пхангане проверено 11 426 фирм. В июле на Пхукете прошли рейды в пяти нелицензированных отелях, арестованы пятеро управляющих. Около 30% объектов острова работают без лицензии, а на иностранцев приходится три из пяти покупок вилл.
Номера есть, загрузка падает
Бали в 2025 году принял рекордные 6,95 млн иностранных гостей, на 10% больше, чем годом ранее. Пхукет принял 8,8 млн, его аэропорт обслужил 17,4 млн пассажиров — на 39% выше заявленной пропускной способности. Спрос очевиден, но предложение растёт быстрее.
Загрузка отелей на Бали снизилась на 2,5 процентного пункта, до 73,2%, в стадии реализации 45 отелей на 5 641 номер, а число объявлений о краткосрочной аренде в Чангу выросло за год более чем на 40%. На Пхукете загрузка упала на 6% при росте средних тарифов на 5%, поток из Китая сократился на 44%, крупнейшим рынком осталась Россия, строится 41 проект более чем на 8 000 номеров.
Цены держат курортную премию. Медианная цена кондоминиума на Пхукете в мае 2025 года — около 144 000 бат за квадратный метр по 40 600 квартирам, вилл с землёй — около 70 000 бат. На Бали объявления идут от апартаментов с одной спальней в Нуса-Дуа на предпродаже за $90 000 до вилл в Улувату за $3 мл