Арифметика, якої немає в буклеті
Рекламні матеріали на двох найпопулярніших курортних ринках Азії оперують однаковою цифрою: валова дохідність оренди 9–12% на рік, а в одній з опублікованих оцінок для вілл на Балі — «до 18 відсотків валових». Цифра не вигадана, але описує об'єкт, який завжди заповнений, управляється безкоштовно, ніколи не ремонтується і не оподатковується. Між цією обіцянкою й банківським рахунком інвестора стоять чотири статті витрат.
Куди зникає сім десятих доходу
Жодна незалежна консалтингова компанія не публікує чисту дохідність вілл на Балі чи Пхукеті: Horwath HTL і C9 Hotelworks звітують про завантаженість і тарифи номерів, а не про інвестиційний результат. Тому міст від валової цифри до чистої доводиться будувати зі статей витрат. Нижче — два умовні розрахунки: вілла на Балі в лізхолд за $400 000 із валовою дохідністю 10% і кондо на Пхукеті у фрихолд за $300 000 із дохідністю 8%.
| Умовно, на рік | Вілла на Балі в лізхолд, $400 000 | Кондо на Пхукеті у фрихолд, $300 000 |
|---|---|---|
| Валова орендна плата | $40 000 (10,0%) | $24 000 (8,0%) |
| Управління, 20% валового доходу | −$8 000 | −$4 800 |
| Платформи бронювання, 15% валового доходу | −$6 000 | −$3 600 |
| Резерв на обслуговування | −$6 000 (1,5% ціни) | −$3 000 (1,0% ціни) |
| Податок на оренду | −$8 000 (20% валового доходу) | −$3 600 (близько 15% валового доходу) |
| Чистий грошовий дохід | $12 000 (3,0%) | $9 000 (3,0%) |
| Амортизація оренди | −$16 000 (25 років) | немає, фрихолд |
| Економічна дохідність до зміни ціни | −$4 000 (−1,0%) | $9 000 (3,0%) |
Управління забирає 15–20% валової виручки — оцінка консультантів, яких цитує realestate.com.au. Платформи бронювання беруть близько 15%: Airbnb переводить усіх господарів на комісію 15,5%, яку сплачує лише господар. Резерв 1,5% від ціни на рік — припущення аналітиків для вілли з басейном у тропіках. Остаточний податок для нерезидента на Балі — 20% від валової орендної плати.
Далі йде рядок, якого немає в жодній презентації. Лізхолд на 25 років наприкінці строку коштує нуль, тож щороку з ціни купівлі списується $16 000. Після цього умовна вілла приносить близько −1,0% на рік до будь-якої зміни ринкової вартості. Розрахунок для Пхукета передбачає, що кондо стоїть у будинку з готельною ліцензією або здається на 30 днів і довше.
Валюта додає ще один шар
З 2 січня по 25 вересня 2026 року долар подорожчав із 16 716 до 17 914 рупій, або на 7,2%, і з 31,39 до 33,345 бата, або на 6,2%, за довідковими курсами ЄЦБ. Орендна плата, отримана в місцевій валюті, цього року купувала менше доларів, а ціна перепродажу в рупіях чи батах варта менше для покупця, який конвертуватиме гроші назад.
Що саме купує іноземець за законом
Жоден з островів не продає землю іноземцям. В Індонезії право власності Hak Milik за Аграрним законом 1960 року закріплене за громадянами. Найпоширеніший шлях для нерезидента — лізхолд Hak Sewa на 25–30 років, приватний договір із власником землі, продовження якого треба погоджувати, іноді вже зі спадкоємцями. Номінальні схеми з підставним громадянином Індонезії юридичної сили не мають і є незаконними.
Власник посвідки на проживання може отримати право користування Hak Pakai за дотримання мінімальних цін по регіонах — довідники називають близько 5 млрд рупій за будинок. Третій варіант — компанія в іноземній власності PT PMA з правом забудови HGB: інвестиційний план понад 10 млрд рупій на проєкт і корпоративний податок 22%. Під час купівлі додаються податок на передачу 5% і нотаріус 1–2,5%.
Таїланд ближчий до справжньої власності, але тільки в кондомініумі: іноземці володіють квартирами у фрихолд, доки частка іноземного володіння в будинку не перевищує 49% загальної площі. Землю купувати не можна, максимальний строк зареєстрованої оренди — 30 років, збір за переоформлення — 2%. Податок на оренду для нерезидента прогресивний, ефективно 7,24–25,20%.
Реформи, які досі на папері
З 2024 і 2025 років у Таїланді обговорюються дві зміни: підвищення квоти іноземного володіння в кондо до 75% у курортних районах, зокрема на Пхукеті, і продовження оренди до 99 років. Станом на лютий 2026 року жодну з них не ухвалено. Для покупця це означає, що планувати варто за чинними правилами, а не за очікуваними.
2026-й: рік ліцензій і рейдів
На Балі губернатор Ваян Костер (Wayan Koster) 8 травня видав розпорядження, що зобов'язує Airbnb, Agoda, Booking.com і Traveloka знімати з показу об'єкти без реєстраційного номера бізнесу та сплачених податків. За даними The Jakarta Post, із приблизно 470 000 оголошень на дев'яти платформах чинну реєстрацію мали лише близько 31 000. Контроль стартує з Денпасара та Бадунга, куди входять Чангу й Улувату.
У Таїланді на початок 2026 року обвинувачення висунули понад 850 компаніям із номінальними власниками, а тільки на Самуї та Пхангані перевірили 11 426 фірм. У липні на Пхукеті провели рейди в п'яти неліцензованих готелях і заарештували п'ятьох керівників; за оцінками, близько 30% об'єктів острова працюють без ліцензії. Здавання на строк менше 30 днів без готельної ліцензії загрожує ув'язненням до року або штрафом 20 000 бат плюс 10 000 бат за кожен день порушення.
На іноземців припадає близько трьох із п'яти купівель вілл на Пхукеті, і брокери повідомляють, що покупці відкладають угоди та зміщуються до кондомініумів із зрозумілішими правилами володіння.
Потік туристів проти потоку нових номерів
За даними Horwath HTL і C9 Hotelworks, Балі у 2025 році прийняв рекордні 6,95 млн іноземних гостей, на 10% більше, ніж роком раніше. Пхукет прийняв 8,8 млн, а його аеропорт обслужив 17,4 млн пасажирів — на 39% більше за заявлену пропускну спроможність. Попит реальний, проте пропозиція зростає швидше.
Завантаженість готелів на Балі у 2025 році знизилася на 2,5 процентного пункту, до 73,2%, у реалізації перебувають