Один порог вместо десяти аргументов
Спор о том, когда выходить из квартиры в киевской новостройке — до ввода дома или после оформления собственности, — рынок обычно ведёт вокруг цены метра. Налоговая логика проще и жёстче: до ввода государство берёт долю от прибыли, после ввода — от всей суммы договора. Две разные базы дают суммы, различающиеся в разы.
Формула, которая заменяет интуицию
Обозначим цену продажи как P, а подтверждённые расходы на приобретение — как C. Переуступка прав до ввода обходится в 23% от разницы (P − C). Продажа зарегистрированной квартиры стоит 10% от P. Уравнение 0,23 × (P − C) = 0,10 × P даёт точку безразличия: прибыль составляет 43,5% от цены продажи.
Ниже этой отметки дешевле выходить переуступкой, выше — дожидаться регистрации права собственности. Типичный рост цены от котлована до ввода в киевских проектах 2024–2026 годов составляет 25–40% в долларах по данным площадок и самих застройщиков. Это ниже порога, поэтому большинству инвесторов выгоднее налог с прибыли.
Четыре сделки в цифрах
| Куплено за | Продаётся за | Прибыль | Налог при переуступке (23% с прибыли) | Налог после регистрации (10% с цены) | Дешевле |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 000 $ | 75 000 $ | 15 000 $ | 3 450 $ | 7 500 $ | переуступка |
| 50 000 $ | 80 000 $ | 30 000 $ | 6 900 $ | 8 000 $ | переуступка |
| 45 000 $ | 80 000 $ | 35 000 $ | 8 050 $ | 8 000 $ | почти равно |
| 40 000 $ | 85 000 $ | 45 000 $ | 10 350 $ | 8 500 $ | после ввода |
Отдельная категория — те, кто заходил в 2022–2023 годах по «военным» ценам и продаёт с маржой 50–70%. У них расчёт переворачивается: дождаться регистрации и заплатить 10% от цены выгоднее, чем отдавать 23% с крупной прибыли.
Почему до ввода считают прибыль
С октября 2022 года закон 2518-IX ввёл специальное имущественное право на будущий объект недвижимости: право на конкретную квартиру в строящемся доме регистрируется в Государственном реестре вещных прав ещё до ввода дома. По этой модели работает большинство киевских застройщиков, начавших продажи после 2022 года.
Статья 172 Налогового кодекса прямо описывает продажу будущего объекта недвижимости и отступление прав по договору его купли-продажи, если цена уплачена частично и зарегистрировано обременение в пользу покупателя. Ставка — 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора. Ключевой абзац разрешает уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта или имущественных прав.
После регистрации работает другая норма
Как только право собственности на готовую квартиру зарегистрировано, сделка попадает под пункт 172.2. Срок владения отсчитывается с даты регистрации, а не с даты инвестиционного договора, поэтому объект почти всегда «младше трёх лет». Первая продажа за год — 5% НДФЛ и 5% сбора, итого 10% от цены договора, не ниже оценочной стоимости.
Вычет расходов к ставке 5% кодекс не разрешает: базой служит вся цена, независимо от того, сколько инвестор заплатил застройщику. Именно поэтому разница между двумя сценариями нелинейна и полностью зависит от размера маржи.
Старые схемы остались без вычета
Проекты, стартовавшие до реформы, продолжают работать через фонды финансирования строительства, форвардные контракты, деривативы и паи кооперативов. Отступление права требования по договору участия в фонде финансирования строительства налоговая квалифицирует как прочий доход по общей ставке 18%, а позиция о вычете расходов там не закреплена в кодексе так же прямо.
Продавцу таких прав разумно исходить из того, что базой окажется вся сумма, пока налоговая консультация не подтвердит обратное.
Комиссии, пошлины и потерянные месяцы
Налог — не единственная статья расходов на выходе. При переуступке застройщик почти всегда берёт плату за переоформление: в киевских проектах это фиксированная сумма от 1 000 до 3 000 долларов или 1–3% от цены. Часть договоров вовсе запрещает переуступку до полной оплаты или до определённой стадии строительства.
Продажа после ввода добавляет расходы на регистрацию права, оценку и нотариуса, а покупатель платит 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины — в готовой квартире эти суммы обычно закладываются в торг. Аналитик Руслан Аверин отмечает, что сравнивать сценарии следует с учётом таких платежей, а не только ставок.
Третий фактор — время. Между вводом дома и регистрацией права в Киеве в 2025–2026 годах проходило от двух до восьми месяцев: техпаспорт, присвоение адреса, постановка на учёт. Тот, кто «ждёт ввода», фактически ждёт регистрацию, и всё это время квартира не приносит аренды.
Вычет нужно заявить самому
Уменьшение дохода на расходы не применяется автоматически. Продавец сам рассчитывает базу, подаёт декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1 мая следующего года с копиями платёжных документов и уплачивает налог до 1 августа.
Если права выкупает компания, она удерживает налог как налоговый агент по ставке 18% со всей суммы, а вычет продавец возвращает уже через декларацию. Без квитанций, выписок и актов об оплате застройщику вычета нет, и налог считается со всей суммы.
Обременение в пользу покупателя должно быть зарегистрировано. Без записи в реестре сделка не подпадает под абзац о будущем объекте и рискует быть переквалифицированной в прочий доход без права на вычет.
Порядок действий перед сделкой
По оценке анал