Ставка живе в рішенні місцевої ради
Головна плутанина з податком на нерухомість починається там, де власник шукає єдину цифру для всієї країни. Її немає. Стаття 266 Податкового кодексу задає лише стелю — 1,5% мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного року за квадратний метр, а конкретне значення в межах цієї стелі ухвалює міська рада.
Податок сплачується із запізненням на рік. У 2026 році власники розраховуються за 2025-й, коли мінімальна зарплата становила 8 000 гривень, тож максимум дорівнює 120 гривням за метр. За 2026 рік, рахунок за який надійде у 2027-му, база вже 8 647 гривень, а стеля — 129,71 гривні.
| Місто | Ставка для квартир | Гривень за м² (оплата у 2026) |
|---|---|---|
| Київ | 1,5% | 120 |
| Дніпро | 1,5% | 120 |
| Львів | 0,25–1% за зонами | 20–80 |
| Одеса | 0,1% | 8 |
| Харків | 0% | 0 |
Розрив між столицею та Одесою — п'ятнадцятикратний, а Харків узагалі обнулив ставку. Київ тримає максимум для житла і 0,4% для гаражів, що дає 32 гривні за метр гаражної площі на рік.
Метри, які держава не бачить
Пільгова площа виводиться з-під оподаткування автоматично: перші 60 м² квартири, перші 120 м² будинку і 180 м² сумарно, якщо власник має обидва типи житла. Ключова деталь — пільга надається один раз на все майно фізичної особи, а не окремо на кожен об'єкт у власності.
Звідси практичні наслідки. Власник квартири 58 м² не платить нічого. Власник квартири 75 м² платить за 15 м². Власник двох квартир по 45 м² платить за 30 м², бо пільга віднімається від суми 90 м². А об'єкт, який здається в оренду чи працює в бізнесі, втрачає пільгу повністю.
Окремо працює надбавка за розмір: квартира понад 300 м² або будинок понад 500 м² додають 25 000 гривень на рік за кожен такий об'єкт.
Три київські сценарії у гривнях
Формула для столиці зводиться до одного рядка: площа мінус 60, помножена на 120.
Єдина квартира 75 м² дає 15 м² бази і 1 800 гривень на рік. Квартира 120 м² у Печерському районі — 60 м² бази і 7 200 гривень. При ринковій ціні такого об'єкта близько 330 000 доларів це приблизно 0,05% вартості на рік, тобто у 20–40 разів менше, ніж у Німеччині чи США.
Третій випадок складніший. Дві квартири, 45 м² і 68 м², одна з них в оренді. Орендована площа оподатковується повністю: 68 м² × 120 = 8 160 гривень. Друга вкладається в пільгу і дає нуль. Разом 8 160 гривень. Якби обидві квартири використовувала сім'я для проживання, розрахунок був би інший: (113 − 60) × 120 = 6 360 гривень.
Для орієнтиру: 8 160 гривень за рік — менше за половину одного місячного платежу за медіанною орендою однокімнатної квартири в Києві. На економіку оренди податок не впливає, на стосунки з податковою його несплата впливає помітно.
Календар платника
Суму рахує податкова, а не власник. До 1 липня вона надсилає податкове повідомлення-рішення на адресу реєстрації або в Електронний кабінет. Від дати отримання відлік — 60 днів на сплату.
Якщо повідомлення не надійшло, обов'язку платити не виникає. Але контролюючий орган зберігає право донарахувати за три попередні роки, тому самостійна перевірка розділу «Стан розрахунків з бюджетом» обходиться дешевше, ніж очікування.
Скільки коштує прострочення
Затримка до 30 днів — штраф 5% від суми. Понад 30 днів — 10%. З 91-го дня додається пеня в розмірі 120% річних облікової ставки НБУ за кожен день прострочення: при ставці 15,5% це 18,6% річних на суму боргу. Умисна несплата карається штрафом 25–50%.
Заборгованість виринає у двох місцях. Перше — продаж квартири, де нотаріус вимагає довідку про відсутність боргу. Друге — виїзд за кордон, якщо сума вже перейшла у виконавче провадження.
Кому податок не нараховують
З 1 січня 2023 року нарахування не проводиться щодо об'єктів на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях за переліком Мінрозвитку, а також щодо зруйнованого і непридатного для проживання житла — за умови запису в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Звільнення діє в ті місяці, коли територія перебуває в переліку.
Києва і Київської області в переліку на 2026 рік немає, тож столичні власники платять у повному обсязі. Пільги для багатодітних сімей і дітей-сиріт встановлює місцева рада, і Київрада зберегла їх у базовому обсязі.
Навіщо платити 1 800 гривень
За оцінкою аналітика Руслана Аверіна, цей податок є радше адміністративним, ніж економічним: 0,05% вартості на рік не порівнюються з 5–8% витрат на саму угоду й не впливають на рішення про купівлю.
Практична функція інша. З 2026 року нотаріуси щокварталу передають дані про угоди, реєстр майна звіряється з реєстром доходів, і непогашені 1 800 гривень стають приводом перевірити, чи задекларована орендна виручка. Заплатити суму простіше, ніж пояснювати її походження.